Kaution einbehalten in Österreich: Das gilt

Der Mieter zieht aus, und plötzlich stellt sich die Frage: Darfst du die Kaution einbehalten oder musst du sie vollständig zurückzahlen? Genau hier entstehen die meisten Streitigkeiten bei Mietende. In diesem Artikel erfährst du als Vermieter:in, wann du die Kaution einbehalten darfst, wie du sauber abrechnest und welche Fristen du in Österreich beachten musst.

Kaution einbehalten als Vermieter:in: Wann ist das erlaubt?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, kein Zusatzeinkommen. Du darfst sie nur für offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis heranziehen, nicht pauschal "zur Sicherheit" behalten. In Österreich sind im Wesentlichen drei Gründe anerkannt, um die Kaution einzubehalten:

Offene Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen zählen dazu. Wenn der Mieter beim Auszug noch Miete oder eine Betriebskostennachforderung schuldet, darfst du diesen Betrag von der Kaution abziehen.

Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen, sind der zweite Grund. Ein abgewohnter Teppich oder verblasste Wandfarbe nach mehreren Jahren sind gewöhnliche Abnutzung und kein Schadensfall. Ein Loch in der Wand, ein zerbrochenes Waschbecken oder Brandflecken sind hingegen ersatzfähige Schäden.

Unterlassene Arbeiten, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet war, bilden den dritten Grund. Das kann etwa eine wirksam vereinbarte Endreinigung oder ein vertraglich geschuldetes Ausmalen sein.

Normale Abnutzung vs. Schaden: Die wichtigste Abgrenzung

Der häufigste Grund für Streit ist die Frage, was noch gewöhnliche Abnutzung ist. Als Faustregel gilt: Was beim vertragsgemäßen Wohnen zwangsläufig entsteht, ist normale Abnutzung und darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Dazu gehören kleine Bohrlöcher, leichte Gebrauchsspuren am Boden oder vergilbte Wände nach langer Mietdauer.

Echte Schäden entstehen durch unsachgemäße Behandlung: Wasserschäden durch Nachlässigkeit, kaputte Sanitäranlagen oder grobe Beschädigungen am Boden. Wie du Schäden bei der Übergabe sauber dokumentierst, liest du hier:

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig

Kaution abrechnen beim Auszug: So gehst du vor

Damit du die Kaution rechtssicher einbehalten kannst, brauchst du eine nachvollziehbare Abrechnung. Geh dabei Schritt für Schritt vor:

1. Wohnungsübergabe gemeinsam durchführen und alle Mängel im Übergabeprotokoll festhalten, idealerweise mit Fotos.
2. Schäden und offene Forderungen konkret beziffern. Bei Reparaturen brauchst du Kostenvoranschläge oder Rechnungen als Nachweis.
3. Offene Mieten und Betriebskostennachzahlungen gegenrechnen.
4. Eine schriftliche Kautionsabrechnung erstellen, die jeden Abzug einzeln auflistet und belegt.
5. Den Restbetrag der Kaution samt aufgelaufener Zinsen an den Mieter überweisen. Je genauer deine Dokumentation, desto besser deine Position, falls es zum Streit kommt. Ein vager Hinweis auf "Renovierungsbedarf" reicht nicht, du musst jeden Posten belegen können.

Was, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht?

Häufig zieht der Mieter aus, bevor die endgültige Betriebskostenabrechnung vorliegt. In diesem Fall darfst du einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis die Abrechnung fertig ist. Der einbehaltene Betrag muss sich aber realistisch an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren, nicht an einer Maximalschätzung.

Wie lange darfst du die Kaution zurückbehalten?

Eine starre gesetzliche Frist gibt es in Österreich nicht, doch die Rechtsprechung verlangt eine Rückzahlung "unverzüglich" nach Mietende. In der Praxis bedeutet das: Sobald feststeht, dass keine Ansprüche mehr offen sind, ist die Kaution zurückzuzahlen. Üblich und akzeptiert sind einige Wochen bis wenige Monate, etwa um eine ausstehende Betriebskostenabrechnung abzuwarten.

Behältst du die Kaution ohne triftigen Grund zu lange ein, riskierst du eine Klage und musst zusätzlich Verzugszinsen zahlen. Es lohnt sich also, zügig und transparent abzurechnen.

Wer Mietverträge, Kautionsbeträge und Übergabeprotokolle zentral verwaltet, hat beim Auszug schneller alle Belege zur Hand. Tools wie immovio helfen dabei, diese Unterlagen an einem Ort zu bündeln, statt sie über Mails, Ordner und Excel-Tabellen zu verstreuen.

Hier weiterlesen: Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler