Untervermietung Österreich: Wann dürfen Mieter:innen untervermieten – und wann kannst du es verhindern?

Du erfährst, dass dein Mieter oder deine Mieterin die Wohnung an jemand anderen weitervermietet – ohne dich zu fragen. Was kannst du tun? Und hättest du die Untervermietung überhaupt verhindern können? Die Rechtslage zur Untervermietung Österreich ist für Vermieter:innen oft überraschend: In manchen Fällen hast du weniger Einfluss, als du denkst. Hier erfährst du, was gilt.

Untervermietung Österreich: Was sagt § 11 MRG?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) regelt § 11 das Recht des Hauptmieters zur Untervermietung. Der Grundsatz: Ein Hauptmieter darf einen Teil der Wohnung untervermieten, sofern der Mietvertrag nichts anderes festlegt.

Enthält dein Mietvertrag eine Klausel, die Untervermietung von deiner Zustimmung abhängig macht, ändert das die Situation – aber nur teilweise. Denn § 11 MRG schränkt dein Ablehnungsrecht stark ein: Du darfst die Zustimmung nur aus bestimmten, gesetzlich festgelegten Gründen verweigern. Eine pauschale Ablehnung ist nicht möglich.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Wann kannst du als Vermieter:in die Zustimmung verweigern?

Das Gesetz nennt taxativ (also abschließend) vier Gründe, aus denen du die Zustimmung zur Untervermietung ablehnen darfst:

Gänzliche Untervermietung

Wenn der Hauptmieter oder die Hauptmieterin die Wohnung vollständig untervermietet und selbst nicht mehr darin wohnt, kannst du die Zustimmung verweigern. Das Recht zur Untervermietung gilt nur für eine teilweise Weitervermietung, bei der der Hauptmieter selbst noch in der Wohnung lebt.

Überbelegung

Wenn durch die Untervermietung deutlich mehr Personen in der Wohnung wohnen würden, als es die Wohnfläche vernünftigerweise erlaubt, ist das ein gültiger Ablehnungsgrund. Was als Überbelegung gilt, hängt von der konkreten Größe und Raumaufteilung ab.

Unverhältnismäßig hoher Untermietzins

Der Hauptmieter darf für die Untervermietung maximal 50 Prozent auf seinen eigenen Mietzins aufschlagen (zuzüglich allfälliger Aufschläge für mitüberlassene Möbel). Verlangt er mehr, ist das ein Grund zur Verweigerung – und gleichzeitig ein potenzieller Kündigungsgrund.

Unzumutbarkeit der Person des Untermieters

Wenn konkrete, sachlich begründbare Einwände gegen die Person des Untermieters oder der Untermieterin bestehen (etwa nachgewiesene Vorerfahrungen mit schwerwiegenden Mietzinsvergehen oder unzumutbarem Verhalten), kannst du die Zustimmung ebenfalls verweigern. Vage Sympathie-Antipathie reicht hier nicht aus.

Was gilt außerhalb des MRG?

Für Mietverhältnisse, die nicht dem MRG unterliegen (z. B. Neubau, Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen), gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Hier hast du als Vermieter:in deutlich mehr Spielraum: Du kannst Untervermietung im Mietvertrag grundsätzlich untersagen oder von deiner Zustimmung abhängig machen, ohne an die engen Verweigerungsgründe des § 11 MRG gebunden zu sein.

Hier weiterlesen: Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich

Airbnb und Kurzzeitvermietung: Sonderfall Untervermietung Österreich Vermieter

Ein besonderes Problemfeld ist die Untervermietung über Plattformen wie Airbnb. Der OGH hat hier klargestellt: Wer die Wohnung regelmäßig und wiederholt an wechselnde Gäste vermietet, ohne die Wohnung selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen, betreibt in der Regel eine gänzliche Untervermietung – und die ist ohne deine Zustimmung nicht zulässig.

Schon wenige Monate regelmäßiger Kurzzeitvermietung können ausreichen, um einen Kündigungsgrund nach § 30 Abs. 2 Z 4 MRG zu begründen. Das gibt dir als Vermieter:in in diesen Fällen mehr Handhabe als bei gewöhnlicher Untervermietung.

Hier weiterlesen: Airbnb Mietwohnung Österreich: Was du als Vermieter:in wissen und tun kannst

Was tun, wenn Mieter:innen ohne Erlaubnis untervermieten?

Stellst du fest, dass dein Mieter oder deine Mieterin ohne deine Zustimmung untervermietet (und dein Mietvertrag eine Zustimmungsklausel enthält), hast du folgende Möglichkeiten:

1. Schriftliche Abmahnung mit Aufforderung, die unerlaubte Untervermietung zu beenden
2. Fristsetzung zur Abhilfe
3. Bei Nichtbefolgung: gerichtliche Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 4 MRG Wichtig: Der Kündigungsgrund greift nur, wenn tatsächlich eine Zustimmungspflicht im Mietvertrag vereinbart war und der Mieter oder die Mieterin dagegen verstoßen hat oder einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt. Dokumentiere den Sachverhalt sorgfältig.

Ein strukturiertes Dokumentenmanagement hilft dir dabei, Mietvertragsklauseln, Korrespondenz und Abmahnungen lückenlos nachzuverfolgen. Tools wie immovio ermöglichen es, alles an einem Ort zu halten.