Nachmieter Österreich: Was Vermieter:innen wissen müssen

Dein Mieter oder deine Mieterin kündigt und schlägt dir gleich einen Nachmieter vor. Musst du diesen akzeptieren? Und was ist dran an der weit verbreiteten Meinung, dass drei Nachmietervorschläge ausreichen, um früher aus dem Vertrag zu kommen? Die Rechtslage zum Nachmieter in Österreich ist für viele überraschend – hier erfährst du, was wirklich gilt.

Muss ich als Vermieter:in einen Nachmieter akzeptieren?

Grundsätzlich: Nein. Als Vermieter:in bist du nicht verpflichtet, einen von deinem Mieter oder deiner Mieterin vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Das Vorschlagsrecht des Mieters begründet keine Pflicht auf deiner Seite.

Das bedeutet konkret: Selbst wenn dein Mieter oder deine Mieterin dir eine oder mehrere Personen als Nachmieter:in präsentiert, kannst du alle ablehnen – ohne dass dein Mieter oder deine Mieterin dadurch von der weiteren Mietzinszahlungspflicht entbunden wird. Die laufende Miete bleibt bis zum tatsächlichen Vertragsende geschuldet.

Der häufigste Irrtum: "Drei Nachmieter vorschlagen reicht"

Weit verbreitet ist die Ansicht, dass ein Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen kann, wenn er drei geeignete Nachmieter vorschlägt. Das ist ein Irrtum. Im österreichischen Mietrecht gibt es keine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, einen dieser Vorschläge anzunehmen.

Der Mieter oder die Mieterin bleibt an den Mietvertrag und die darin vereinbarte Kündigungsfrist gebunden – unabhängig davon, wie viele Nachmietervorschläge gemacht wurden.

Hier weiterlesen: Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich

Wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag steht

Eine Ausnahme gilt, wenn du im Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieterklausel vereinbart hast. Steht dort, dass der Mieter oder die Mieterin das Recht hat, einen Nachmieter oder eine Nachmieterin vorzuschlagen, und du diesen bei Eignung akzeptieren musst, dann ändert sich die Situation.

In diesem Fall bist du bei einem geeigneten und zumutbaren Vorschlag zur Zustimmung verpflichtet. Was als "geeignet und zumutbar" gilt, ist im Einzelfall zu beurteilen – sachliche Ablehnungsgründe (z. B. mangelnde Bonität, nachgewiesene frühere Mietzinsvergehen) bleiben dir weiterhin offen.

Wichtig: Solche Klauseln sind in der Praxis selten und kommen vor allem bei befristeten Mietverträgen vor, wo Mieter:innen einen frühzeitigen Ausstieg anstreben.

Hier weiterlesen: Befristete Mietverträge in Österreich

Eintrittsrecht nach § 12 MRG: Wenn Familienangehörige einziehen wollen

Ein wichtiger Sonderfall, den du als Vermieter:in kennen musst: das gesetzliche Eintrittsrecht nach § 12 MRG. Das gilt im Vollanwendungsbereich des MRG und bedeutet: Bestimmte nahe Angehörige des Mieters oder der Mieterin haben das Recht, in den Mietvertrag einzutreten – ohne deine Zustimmung.

Berechtigt sind:

• Ehepartner:in und eingetragene Partner:in
• Lebensgefährt:in (bei gemeinsamen Haushalt der letzten zwei Jahre)
• Kinder, Adoptivkinder (mindestens zwei Jahre gemeinsamer Haushalt)
• Geschwister (mindestens fünf Jahre gemeinsamer Haushalt) Der bisherige Mieter oder die bisherige Mieterin zieht aus, und die eintretende Person übernimmt den Mietvertrag zu denselben Bedingungen. Als Vermieter:in kannst du diesen Eintritt nicht verhindern, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Beim Mietzins gilt: Tritt der Ehegatte, Lebensgefährte oder ein minderjähriges Kind ein, darf der Mietzins nicht erhöht werden. Bei anderen eintrittsberechtigten Personen (z. B. volljährige Kinder, Geschwister) kannst du eine Anhebung auf den gesetzlich zulässigen Mietzins verlangen.

Eintrittsrecht nach § 14 MRG: Eintritt im Todesfall

Stirbt dein Hauptmieter oder deine Hauptmieterin, gilt § 14 MRG. Dieselben Personengruppen wie bei § 12 MRG sind eintrittsberechtigt – vorausgesetzt, sie haben zuletzt mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt. Auch hier hast du als Vermieter:in grundsätzlich keine Möglichkeit, den Eintritt zu verhindern.

Gibt es keine eintrittsberechtigten Angehörigen, erlischt der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters oder der Mieterin – und du kannst die Wohnung neu vergeben.

Hier weiterlesen: Mieterwechsel in Österreich: Ablauf, Kündigung und Übergabe

Nachmieter Österreich Vermieter: Was du praktisch tun kannst

Wenn dein Mieter oder deine Mieterin einen Nachmieter vorschlägt und du grundsätzlich zustimmen möchtest, achte auf folgende Punkte:

1. Bonität prüfen: Hol dir eine Auskunft über die finanzielle Situation des potenziellen Nachmieters oder der Nachmieterin.
2. Neuen Mietvertrag abschließen: Stimme einem Mieterwechsel immer mit einem neuen, schriftlichen Mietvertrag zu – übernehme nie stillschweigend den alten.
3. Übergabeprotokoll anfertigen: Dokumentiere den Zustand der Wohnung beim Wechsel sorgfältig.
4. Kaution klar regeln: Stelle sicher, dass die Kaution des bisherigen Mieters oder der bisherigen Mieterin ordnungsgemäß abgerechnet und eine neue Kaution vom Nachmieter eingehoben wird. Ein sauberes Dokumentenmanagement bei Mieterwechseln zahlt sich aus. Tools wie immovio helfen dir, Verträge, Protokolle und Kautionen strukturiert zu verwalten.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig