Lärmbelästigung durch Mieter Österreich: Was du als Vermieter:in tun kannst

Dauernde Beschwerden aus der Nachbarschaft, nächtlicher Krach, anhaltende Ruhestörungen: Wenn Mieter:innen für Lärm sorgen, gerätst du als Vermieter:in unter Druck. Denn rechtlich bist du in der Pflicht, für ein geordnetes Zusammenleben im Haus zu sorgen. Was du bei Lärmbelästigung durch Mieter:innen in Österreich konkret tun kannst und wann eine Kündigung möglich ist, erfährst du hier.

Ab wann gilt Lärm als Lärmbelästigung durch Mieter in Österreich?

Nicht jeder Lärm ist gleich eine Ruhestörung im rechtlichen Sinn. Kinder, die spielen, gelegentliche Feiern oder ein Staubsauger am Vormittag sind kein Grund zur Beanstandung. Die Grenze liegt dort, wo andere Mieter:innen dauerhaft und unzumutbar beeinträchtigt werden.

Was als unzumutbare Ruhestörung gilt

Als unzumutbar werden in der Regel folgende Situationen eingestuft:

• Laute Musik oder Lärm regelmäßig während der Nachtruhe (in den meisten Bundesländern ab 22 Uhr)
• Dauerhafte, sich wiederholende Lärmbelästigungen auch tagsüber
• Schreien, Streiten oder Türenschlagen als wiederkehrendes Muster
• Lärm, der durch Messungen die ortsüblichen Grenzwerte überschreitet Entscheidend ist das Wort "dauerhaft". Ein einmaliger Vorfall reicht in der Regel nicht aus. Es geht um ein Muster, das das Zusammenleben im Haus ernsthaft beeinträchtigt.

Was noch im Rahmen des Normalen liegt

Trittschall bei älteren Böden, das gelegentliche Bellen eines Hundes oder Geräusche beim Kochen gelten als normale Wohngeräusche. Auch ein Fest, das einmal im Jahr bis Mitternacht geht, ist kein Kündigungsgrund. Hier empfiehlt sich zunächst ein persönliches Gespräch, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Lärmbelästigung Mieter Österreich: So gehst du als Vermieter:in vor

Der richtige Umgang mit Lärmbelästigungen folgt einer klaren Eskalationslogik. Wer zu früh zu harte Mittel einsetzt, riskiert rechtliche Fehler. Wer zu lange wartet, verliert Handlungsspielraum.

Schritt 1: Das direkte Gespräch suchen

Der erste Schritt ist immer das persönliche oder telefonische Gespräch mit dem Mieter oder der Mieterin. Erkläre sachlich, welche Beschwerden vorliegen und was du erwartest. Viele Probleme lassen sich auf dieser Ebene lösen, weil sich die betreffende Person des Ausmaßes gar nicht bewusst ist.

Halte das Gespräch kurz schriftlich fest, auch wenn es nur eine kurze E-Mail danach ist: "Wie besprochen bitte ich dich, auf die Nachtruhe ab 22 Uhr zu achten."

Schritt 2: Schriftliche Abmahnung

Bringt das Gespräch keine Verbesserung, folgt die formelle schriftliche Abmahnung. Diese ist ein wichtiger Schritt, weil sie später als Beweis dient, dass du den Mieter oder die Mieterin auf das Problem aufmerksam gemacht hast. Ohne vorherige Abmahnung ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens in vielen Fällen nicht möglich.

Die Abmahnung sollte folgende Punkte enthalten:

• Konkrete Beschreibung der Vorfälle mit Datum und Uhrzeit
• Hinweis auf die Verletzung der Hausordnung oder des Mietvertrags
• Klare Aufforderung zur Unterlassung
• Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung Schicke die Abmahnung per eingeschriebenem Brief, damit du den Zugang nachweisen kannst.

Schritt 3: Lärmprotokoll führen lassen

Bitte auch die betroffenen Mieter:innen im Haus, ein Lärmprotokoll zu führen. Dieses sollte Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms dokumentieren. Je konkreter und lückenloser die Aufzeichnungen, desto besser die Ausgangslage, wenn es zu rechtlichen Schritten kommt.

Auch Polizeieinsätze wegen Ruhestörung können als Dokumentation dienen. Lass dir im Ernstfall die Einsatznummer geben.

Hier weiterlesen: Hausordnung Vermieter Österreich: Was du regeln darfst – und was nicht

Wann ist Lärmbelästigung ein Kündigungsgrund im Mietvertrag?

Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) ist die "erhebliche Störung des Hausfriedens" ein Kündigungsgrund. Das bedeutet: Wenn ein Mieter oder eine Mieterin durch wiederholtes, unzumutbares Verhalten das Zusammenleben im Haus ernsthaft beeinträchtigt, hast du als Vermieter:in das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.

Voraussetzungen dafür sind in der Regel:

• Mehrfach dokumentierte Vorfälle
• Mindestens eine schriftliche Abmahnung, die ignoriert wurde
• Nachweisbar unzumutbare Beeinträchtigung anderer Mieter:innen Die Kündigung muss gerichtlich durchgesetzt werden. Das bedeutet: Du kannst nicht einfach kündigen, sondern musst beim Bezirksgericht einen Antrag stellen. Ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin kann dich dabei unterstützen.

immovio hilft dir dabei, Kommunikation mit Mieter:innen schriftlich festzuhalten und bei Bedarf schnell auf frühere Absprachen oder Abmahnungen zuzugreifen.

Hier weiterlesen: Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich