Hausordnung Vermieter Österreich: Was du regeln darfst – und was nicht

Eine gut durchdachte Hausordnung schafft klare Spielregeln für alle Bewohner deiner Immobilie. Für dich als Vermieter:in in Österreich ist sie ein wichtiges Werkzeug, um das Zusammenleben zu regeln und Konflikte zu vermeiden. Aber Vorsicht: Nicht alles, was du in einer Hausordnung festhalten möchtest, ist rechtlich wirksam.

Hausordnung Vermieter Österreich: Was ist das genau?

Die Hausordnung ist ein Regelwerk, das du als Vermieter:in für dein Haus oder deine Wohnanlage aufstellst. Sie gilt für alle Mieter und regelt das Verhalten in Gemeinschaftsbereichen sowie bestimmte Aspekte der Wohnungsnutzung.

Rechtlich ist die Hausordnung kein eigenständiger Vertrag, sondern in der Regel Teil des Mietvertrags oder diesem als Anhang beigefügt. Nur dann ist sie für den Mieter verbindlich. Eine Hausordnung, die erst nach Vertragsabschluss ausgehändigt wird und auf die im Mietvertrag nicht Bezug genommen wurde, entfaltet keine rechtliche Bindungswirkung.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Was darf die Hausordnung Vermieter Österreich regeln?

Die Hausordnung darf alles regeln, was das geordnete Zusammenleben betrifft und nicht in die Privatsphäre der Mieter eingreift. Folgende Bereiche sind typischerweise zulässig:

Ruhezeiten und Lärm

Du kannst Ruhezeiten festlegen, etwa von 22 bis 6 Uhr sowie eine Mittagsruhe. Das ist österreichweit üblich und entspricht auch den Regelungen in vielen Gemeindeordnungen. Wichtig: Die Ruhezeiten müssen zumutbar sein und dürfen das normale Alltagsleben nicht übermäßig einschränken.

Gemeinschaftsflächen

Die Nutzung von Stiegenhaus, Keller, Waschküche, Garten oder Fahrradabstellraum darf geregelt werden. Zum Beispiel: wann die Waschküche genutzt werden darf, wie das Stiegenhaus sauber zu halten ist oder ob im Hausflur Kinderwägen abgestellt werden dürfen.

Müllentsorgung

Regelungen zur Mülltrennung, zur korrekten Nutzung der Mülltonnen und zu den Entsorgungszeiten sind zulässig und in der Praxis sehr sinnvoll.

Haustiere

Ob und in welchem Umfang Haustiere gehalten werden dürfen, ist ein häufiger Streitpunkt. Grundsätzlich kannst du die Haltung bestimmter Tiere (z. B. Hunde oder Katzen) von deiner Zustimmung abhängig machen. Ein generelles Haustierverbot für alle Tiere ist nach der österreichischen Rechtsprechung jedoch nicht uneingeschränkt durchsetzbar. Kleinere Tiere wie Fische, Hamster oder Vögel können in aller Regel nicht verboten werden.

Parkplätze und Außenbereiche

Wenn zur Liegenschaft Parkplätze, Garagen oder Grünflächen gehören, kannst du deren Nutzung in der Hausordnung klar regeln.

Was darf die Hausordnung nicht regeln?

Hier liegt ein häufiger Fehler: Vermieter:innen nehmen Klauseln in die Hausordnung auf, die rechtlich nicht haltbar sind. Solche Regelungen sind nichtig und können im Streitfall nicht durchgesetzt werden.

Unzulässig sind zum Beispiel:

• Totalverbote, die in die Privatsphäre eingreifen: Ein vollständiges Besuchsverbot oder eine Regelung, die Übernachtungsbesuche auf wenige Tage beschränkt, ist unzulässig.
• Diskriminierende Regelungen: Hausordnungen dürfen nicht gegen das Gleichbehandlungsgesetz verstoßen (z. B. keine Einschränkungen aufgrund von Herkunft, Religion oder Familienstand).
• Unverhältnismäßige Einschränkungen der Wohnnutzung: Die Wohnung muss ihrem Zweck entsprechend genutzt werden können. Regelungen, die das grundlegend einschränken, sind nichtig.
• Nachträgliche Verschlechterungen ohne Zustimmung: Du kannst die Hausordnung nicht einseitig zu Lasten der Mieter ändern, wenn sie bereits Teil des Mietvertrags ist.

Hausordnung erstellen: So gehst du vor

Eine gute Hausordnung ist klar, verständlich und rechtssicher. Hier ein praktikabler Ablauf:

1. Bestandsaufnahme: Überlege, welche Bereiche in deiner Immobilie erfahrungsgemäß zu Konflikten führen. Das sind die Stellen, wo Regeln am meisten bringen.
2. Klare Sprache: Formuliere Regeln eindeutig und ohne Interpretationsspielraum. Vage Formulierungen führen im Streitfall zu Problemen.
3. Rechtliche Prüfung: Lass die Hausordnung vor dem ersten Einsatz von einem Anwalt oder der Mieterrechtsberatung gegenlesen.
4. Mietvertrag verknüpfen: Stelle sicher, dass die Hausordnung explizit als verbindlicher Bestandteil des Mietvertrags bezeichnet und vom Mieter unterschrieben wird.
5. Aushang: Zusätzlich zur vertraglichen Bindung empfiehlt sich ein gut sichtbarer Aushang im Eingangsbereich oder Stiegenhaus. Plattformen wie immovio ermöglichen es, Hausordnungen digital zu verwalten und gemeinsam mit dem Mietvertrag für alle Beteiligten zugänglich zu machen.

Hier weiterlesen: Mieter finden Österreich: Worauf du bei der Mieterauswahl achten solltest

Was tun bei Verstößen gegen die Hausordnung?

Hält sich ein Mieter nicht an die Hausordnung, solltest du strukturiert vorgehen:

1. Gespräch suchen: Oft sind Verstöße auf Unwissenheit oder Missverständnisse zurückzuführen. Ein direktes, sachliches Gespräch löst viele Konflikte schnell.
2. Schriftliche Abmahnung: Bleibt das Gespräch ohne Wirkung, folgt eine schriftliche Abmahnung mit klarer Beschreibung des Verstoßes und einer Frist zur Abhilfe.
3. Dokumentation: Halte jeden Vorfall, jede Kommunikation und jede Reaktion schriftlich fest. Das ist entscheidend, falls es zu rechtlichen Schritten kommt.
4. Kündigung als letztes Mittel: Wiederholte oder schwerwiegende Verstöße gegen die Hausordnung können unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsgrund sein. Hier weiterlesen: Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich