Wohnung streichen beim Auszug Österreich: Was darf Vermieter:in wirklich fordern?

Viele Vermieter:innen gehen davon aus, dass sie beim Auszug einfach verlangen können, dass die Wohnung frisch ausgemalt zurückgegeben wird. Die Realität ist komplizierter: Nicht jede Klausel im Mietvertrag ist wirksam, und der OGH hat in den letzten Jahren viele pauschale Renovierungspflichten gekippt. Was beim Wohnung streichen beim Auszug in Österreich tatsächlich gilt, erfährst du hier.

Was beim Wohnung streichen beim Auszug in Österreich rechtlich gilt

Der Grundsatz im österreichischen Mietrecht ist einfach: Mieter:innen müssen die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem sie sie übernommen haben, unter Berücksichtigung normaler Abnutzung.

Das bedeutet konkret:

• Normale Abnutzung (verblasste Wandfarbe, leichte Gebrauchsspuren) trägt die Vermieter:in
• Schäden (Löcher in der Wand, starke Verschmutzungen, Nikotin-Verfärbungen) können dem Mieter oder der Mieterin angelastet werden Das klingt logisch, aber genau hier beginnt die Grauzone. Was gilt noch als "normal" und was schon als Schaden? Diese Frage ist beim Auszug häufig der eigentliche Streitpunkt.

Normaler Verschleiß: Was du nicht fordern kannst

Als Vermieter:in hast du keinen Anspruch darauf, dass die Wohnung nach mehreren Jahren Mietdauer wieder so aussieht wie bei Einzug. Wände, die durch normales Wohnen leicht vergilbt oder verblasst sind, gelten als normaler Verschleiß. Das Gleiche gilt für kleine Kratzer oder leichte Abnutzungsspuren an Böden oder Türrahmen.

Verlangst du trotzdem das Ausmalen, ohne dass tatsächliche Schäden vorliegen, hast du im Streitfall schlechte Karten.

Was als Schaden gilt und doch deine Sache ist

Anders sieht es aus, wenn Mieter:innen die Wohnung in einem Zustand hinterlassen, der über normalen Verschleiß hinausgeht:

• Wände stark nikotinverfärbt
• Aufgeklebte Tapeten oder Aufkleber, die Spuren hinterlassen
• Große Nagellöcher oder Dübellöcher ohne ordentliche Verspachtelung
• Farbflecken oder sonstige sichtbare Beschädigungen In diesen Fällen hast du als Vermieter:in das Recht, Schadensersatz zu fordern oder die Kosten für die Instandsetzung von der Kaution abzuziehen.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig

Malerklauseln im Mietvertrag Österreich: Was hält vor Gericht?

Viele Vermieter:innen versuchen, die Ausmalverpflichtung direkt im Mietvertrag festzuschreiben. Das ist grundsätzlich erlaubt, aber die Formulierung entscheidet darüber, ob die Klausel wirksam ist oder nicht.

Klauseln, die der OGH gekippt hat

Der Oberste Gerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass bestimmte Malerklauseln unwirksam sind. Besonders häufig betroffen:

Pauschale Ausmalverpflichtung beim Auszug: Klauseln wie "Die Mieterin bzw. der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Auszug frisch ausgemalt zurückzugeben" gelten als gröblich benachteiligend, unabhängig davon, wie lange die Mietdauer war oder in welchem Zustand die Wände sind.

Starres Zeitintervall: Klauseln, die das Ausmalen nach einer fixen Frist vorschreiben (zum Beispiel "alle 3 Jahre"), sind ebenfalls problematisch, wenn sie nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung geknüpft sind.

Kombination aus Neuzustand und Rückgabepflicht: Wenn eine Wohnung bei Einzug frisch renoviert war und der Vertrag gleichzeitig eine Ausmalverpflichtung beim Auszug enthält, wird diese Kombination vom OGH häufig als unzulässig gewertet.

Klauseln, die eher standhalten

Wirksamer sind Klauseln, die konkret und zustandsabhängig formuliert sind. Ein Beispiel:

"Die Mieterin bzw. der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Weisen Wände oder Decken bei Rückgabe Verschmutzungen oder Beschädigungen auf, die über normale Abnutzung hinausgehen, so hat die Mieterin bzw. der Mieter diese auf eigene Kosten zu beheben."

Diese Formulierung knüpft die Verpflichtung an einen tatsächlichen Mangel, nicht an den bloßen Auszug. Das ist rechtlich deutlich stabiler.

Hier weiterlesen: Renovierungskosten auf Mieter umlegen in Österreich: Was ist erlaubt?

Wohnung streichen beim Auszug: So gehst du als Vermieter:in richtig vor

Damit du auf der sicheren Seite bist, empfiehlt sich dieses Vorgehen beim Mieterwechsel:

1. Gemeinsame Übergabe mit Protokoll: Geh die Wohnung gemeinsam mit der Mieterin oder dem Mieter durch und halte den Zustand schriftlich fest. Fotografiere jeden Raum.
2. Zustand vergleichen: Zieh das Einzugsprotokoll heran und vergleiche den Zustand bei Auszug mit dem bei Einzug. So kannst du klar belegen, was Schaden und was normaler Verschleiß ist.
3. Schäden konkret benennen: Wenn du Schäden siehst, benenne sie im Protokoll präzise. "Wand in der Küche stark nikotinverfärbt, ca. 4 m²" ist besser als "schlechter Zustand".
4. Kostenvoranschlag einholen: Hol dir für tatsächliche Schäden einen Kostenvoranschlag, bevor du Kautionsabzüge vornimmst. Das schützt dich vor Einwänden.
5. Fristen für Kautionsrückgabe beachten: Abzüge musst du nachvollziehbar begründen und zeitnah kommunizieren. Plattformen wie immovio helfen dabei, Übergabeprotokolle digital zu erstellen, mit Fotos zu dokumentieren und für beide Seiten nachvollziehbar abzulegen.

Hier weiterlesen: Mieterwechsel in Österreich: Ablauf, Kündigung und Übergabe