Welche Ausgaben kann ich als Vermieter:in in Österreich von der Steuer absetzen?

Absetzbar sind unter anderem: Instandhaltungskosten, AfA (1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr), Kreditzinsen, Betriebskosten bei Leerstand, Verwaltungs- und Rechtskosten, Inseratskosten und Fahrtkosten. Alle Ausgaben müssen nachgewiesen und der Vermietung klar zuzuordnen sein.

Wie hoch ist die AfA für Gebäude in Österreich?

Die pauschale AfA für vermietete Wohngebäude beträgt 1,5 % pro Jahr des Gebäudewerts. Bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, erhöht sich der Satz auf 2 % pro Jahr. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundwert.

Muss ich Mieteinnahmen in Österreich versteuern?

Ja, Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Besteuert wird jedoch nicht die Bruttoeinnahme, sondern der Überschuss nach Abzug aller zulässigen Werbungskosten. Der Steuersatz richtet sich nach deinem Gesamteinkommen.

Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen?

Das hängt von der Art der Maßnahme ab. Laufende Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten sind sofort absetzbar. Größere Instandsetzungen oder Herstellungsaufwendungen müssen auf mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden. Im Zweifel empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin.

Was passiert steuerlich, wenn meine Wohnung leer steht?

Auch während des Leerstands anfallende Kosten (Betriebskosten, Kreditzinsen, Versicherungen) können weiterhin als Werbungskosten abgesetzt werden, solange du nachweislich bemüht bist, die Wohnung zu vermieten. Achte darauf, dass das Finanzamt den Leerstand nicht als Liebhaberei einstuft.

Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst

Wer in Österreich Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Einkommensteuer unterliegen. Die gute Nachricht: Als Vermieter:in kannst du eine Vielzahl an Ausgaben steuerlich absetzen und damit deine Steuerlast deutlich reduzieren. Wer diese Möglichkeiten nicht nutzt, verschenkt bares Geld. Dieser Artikel gibt dir einen Überblick, was bei der Steuer Vermietung Österreich wirklich absetzbar ist.

Steuern Vermietung Österreich: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Mieteinnahmen zählen in Österreich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Sie werden zu deinen übrigen Einkünften addiert und nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert. Der Steuersatz hängt also von deinem Gesamteinkommen ab und liegt zwischen 0 % und 55 %.

Was versteuert wird, ist nicht die Bruttoeinnahme, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Je mehr zulässige Ausgaben du geltend machst, desto geringer fällt der zu versteuernde Überschuss aus.

Keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen fällt an, wenn dein Gesamteinkommen unter dem steuerfreien Grundbetrag von derzeit 12.816 Euro pro Jahr liegt.

Werbungskosten Vermietung Österreich: Was kannst du absetzen?

Als Werbungskosten gelten alle Ausgaben, die dir durch die Vermietung entstehen. Hier die wichtigsten Kategorien:

Instandhaltung und Reparaturen

Kosten für laufende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten absetzbar. Dazu zählen zum Beispiel:

Reparatur der Heizung oder des Boilers
Austausch von Fenstern oder Türen (sofern keine wesentliche Verbesserung)
Malerarbeiten zwischen zwei Mietverhältnissen
Behebung von Wasserschäden

Wichtig ist die Abgrenzung: Instandhaltung (Erhalt des bestehenden Zustands) ist sofort absetzbar. Instandsetzung (Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus) muss unter Umständen auf mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.

AfA: Absetzung für Abnutzung beim Gebäude

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der bedeutendsten Steuervorteile für Vermieter:innen in Österreich. Du kannst den Gebäudeanteil deiner Immobilie jährlich pauschal abschreiben.

Für Wohngebäude beträgt die AfA 1,5 % pro Jahr des Gebäudewerts (nicht des Grundwerts).
Bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, erhöht sich die AfA auf 2 % pro Jahr.
Der Grundanteil (typisch 20 % des Kaufpreises, in bestimmten Lagen mehr) ist nicht abschreibbar.

Beispiel: Kaufst du eine Wohnung um 300.000 Euro, beträgt der Gebäudeanteil (80 %) 240.000 Euro. Davon kannst du jährlich 1,5 %, also 3.600 Euro, als AfA absetzen.

Finanzierungskosten

Hast du die Immobilie fremdfinanziert, sind die Zinsen für den Kredit als Werbungskosten absetzbar. Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar, wohl aber alle Nebenkosten der Finanzierung (z. B. Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto).

Betriebskosten, die du selbst trägst

Betriebskosten, die du nicht auf den Mieter oder die Mieterin umlegen kannst oder willst (z. B. bei Leerstand), sind ebenfalls absetzbar. Dazu gehören Müllabfuhr, Wassergebühren, Versicherungen und Gemeindeabgaben.

Hier weiterlesen: Umlegbare Betriebskosten Österreich: vollständige Liste

Verwaltungskosten und Honorare

Steuerberatungskosten (soweit auf die Vermietung entfallend)
Rechtsanwaltskosten (z. B. bei Mietstreitigkeiten)
Kosten für Hausverwaltung oder Immobilienmakler
Kosten für Energieausweis, Sachverständige, Gutachten

Weitere absetzbare Ausgaben

Inseratskosten für die Mietersuche
Fahrtkosten zu Besichtigungen oder zur Immobilie (nach dem amtlichen Kilometergeld)
Büromaterial und anteilige Telefonkosten, sofern klar der Vermietung zuzuordnen
Abbruchkosten bei Abriss eines Gebäudes

Tipp

Sammle alle Belege sorgfältig und bewahre sie mindestens 7 Jahre auf. Das Finanzamt kann Werbungskosten nur anerkennen, wenn du sie im Zweifelsfall nachweisen kannst.

Instandhaltungskosten steuerlich absetzen: Sofort oder verteilt?

Nicht alle Ausgaben können sofort und in voller Höhe abgesetzt werden. Hier gilt eine wichtige Unterscheidung:

Art der Maßnahme	Steuerliche Behandlung
Laufende Reparaturen (Erhalt)	Sofort als Werbungskosten absetzbar
Größere Instandsetzung (Verbesserung)	Verteilung auf 10 bis 15 Jahre möglich
Herstellungsaufwand (wesentliche Änderung)	Pflicht zur Verteilung auf 15 Jahre
AfA Gebäude	Jährlich 1,5 % (oder 2 % bei Altbau vor 1915)

Bei größeren Renovierungen lohnt es sich, vorab mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin zu klären, wie die Maßnahme eingestuft wird.

Einkommensteuer Mieteinnahmen Österreich: Was noch zu beachten ist

Liebhaberei-Regelung

Das Finanzamt kann Verluste aus der Vermietung nur anerkennen, wenn du langfristig einen Gesamtüberschuss erzielst. Ist das nicht absehbar, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft, und Verluste können nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Plane daher realistisch und dokumentiere deine Einnahmen und Ausgaben sorgfältig.

Umsatzsteuer bei der Vermietung

Wohnungsvermietung ist in Österreich grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Du kannst aber zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn du ausschließlich an umsatzsteuerpflichtige Unternehmen vermietest. Das lohnt sich vor allem, wenn du hohe Vorsteuerbeträge (z. B. aus Renovierungen) geltend machen möchtest.

Tools wie immovio helfen dir dabei, Einnahmen und Ausgaben laufend zu erfassen und übersichtlich aufzubereiten, damit die Steuererklärung am Jahresende kein Kraftakt wird.

Hier weiterlesen: Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Österreich: Was du wissen musst

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