Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Österreich: Was du wissen musst

Als Vermieter:in stellst du dir früher oder später die Frage: Muss ich auf meine Mieteinnahmen eigentlich Umsatzsteuer zahlen? Die Antwort ist: Es kommt drauf an. Die gute Nachricht: Die meisten privaten Vermieter:innen in Österreich sind von der Umsatzsteuer befreit – zumindest solange bestimmte Grenzen nicht überschritten werden.

Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Österreich: Der Überblick

Grundsätzlich gilt in Österreich: Wer Einkünfte erzielt, ist potenziell auch umsatzsteuerpflichtig. Bei der Vermietung von Wohnungen greift jedoch die sogenannte Kleinunternehmerregelung – und die ist für viele private Vermieter:innen der entscheidende Faktor.

Bis zu Mieteinnahmen von 55.000 Euro brutto im Jahr besteht keine Umsatzsteuerpflicht. Liegst du unter dieser Grenze, bist du als Kleinunternehmer:in eingestuft und musst keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Überschreitest du die Grenze, wird die Vermietung umsatzsteuerpflichtig – und zwar mit einem ermäßigten Satz von 10 % für Wohnimmobilien.

Wann ist die Vermietung einer Wohnung umsatzsteuerpflichtig?

Regelfall: Kleinunternehmerregelung greift

Liegen deine Umsätze aus Mieteinnahmen unter der Umsatzgrenze, musst du keine Umsatzsteuer abführen, wenn du die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nimmst. Du bist dann „unecht umsatzsteuerbefreit".

Was „unecht befreit" bedeutet: Du sparst dir zwar die Umsatzsteuer, hast aber gleichzeitig kein Recht auf Vorsteuerabzug. Das heißt: Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen oder andere Leistungen rund um die Vermietung kannst du nicht mit einer Vorsteuer gegenrechnen.

Ausnahme: Über der Kleinunternehmergrenze

Überschreitest du die Grenze, wird die Umsatzsteuer Pflicht. Für Wohnvermietung gelten dann folgende Sätze:

Ist Miete umsatzsteuerpflichtig bei privater Vermietung?

Ja, auch als private Vermieter:in bist du prinzipiell umsatzsteuerrechtlich tätig. Auch wenn du deine Immobilie „privat" vermietest, kommt die Kleinunternehmerregelung zur Anwendung.

Das klingt bürokratisch, ist aber eigentlich eine gute Nachricht: Solange deine Mieteinnahmen unter 55.000 Euro brutto im Jahr bleiben – was bei den meisten privaten Vermieter:innen der Fall ist – bist du befreit.

Umsatzsteuer Vermietung Wohnung: Freiwillig zahlen?

Das klingt paradox, kann aber sinnvoll sein: Auch Vermieter:innen mit Mieteinnahmen unter 55.000 Euro können freiwillig Umsatzsteuer zahlen. Das lohnt sich, wenn aufgrund umfangreicher Ausgaben – zum Beispiel für Sanierungen – eine beträchtliche Summe als Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann.

Wann lohnt sich die freiwillige Option?

Wenn du gerade größere Investitionen planst oder durchführst – etwa eine Badrenovierung, eine neue Heizung oder eine Dachdämmung –, fallen dabei hohe Rechnungen mit Umsatzsteuer an. Bist du umsatzsteuerpflichtig (auch freiwillig), kannst du dir diese bezahlte Steuer vom Finanzamt zurückholen.

Mehrwertsteuer Österreich: Was gilt bei Geschäftsvermietung?

Zur Vollständigkeit: Anders als bei der Wohnungsvermietung ist die Vermietung von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit – aber ebenfalls unecht befreit, also ohne Vorsteuerabzug. Vermietungen von Büros, Geschäftsräumlichkeiten oder Lagerplätzen sind unecht umsatzsteuerbefreit. Das bedeutet: keine Umsatzsteuerpflicht, aber auch kein Vorsteuerabzug.

Hier besteht die Möglichkeit, optional zur Umsatzsteuerpflicht zu wechseln – was sich bei entsprechenden Ausgaben ebenfalls lohnen kann.

Praktischer Tipp für Vermieter:innen

Den Überblick über Einnahmen, Ausgaben und Steuergrenzen zu behalten, ist einer der größten Pain Points beim Vermieten. Tools wie immovio helfen dir dabei, deine Mieteinnahmen strukturiert zu erfassen und den Überblick zu behalten – besonders dann, wenn du mehrere Wohnungen vermietest und die 55.000-Euro-Grenze im Blick behalten willst.