Renovierungskosten auf Mieter umlegen in Österreich: Was ist erlaubt?

Wer trägt die Kosten, wenn die Wohnung nach Jahren Abnutzung zeigt? Wer zahlt, wenn der Parkettboden zerkratzt oder die Wände neu gestrichen werden müssen? Als Vermieter:in in Österreich ist es wichtig zu wissen, welche Renovierungskosten du tragen musst und was du auf deine Mieter:innen umlegen darfst. Die Antwort hängt davon ab, ob das MRG gilt – und was im Mietvertrag steht.

Erhaltungspflicht Vermieter Österreich: Wer muss was reparieren?

Das österreichische Mietrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen der Erhaltungspflicht des Vermieters und der Abnutzungspflicht des Mieters.

Was der Vermieter erhalten muss

Im MRG-Vollanwendungsbereich bist du als Vermieter:in verpflichtet, die Wohnung in brauchbarem Zustand zu erhalten. Das umfasst laut § 3 MRG insbesondere:

• Die allgemeinen Teile des Hauses (Stiegenhaus, Dach, Fassade, Leitungen)
• Ernste Schäden des Hauses (z. B. Feuchtigkeitsschäden, defekte Heizung)
• Ausstattungen, die für die Brauchbarkeit der Wohnung wesentlich sind (z. B. Sanitäranlagen, Fenster)

Das bedeutet: Wenn die Heizung kaputt geht oder Feuchtigkeit durch die Wand zieht, bist du als Vermieter:in zuständig – unabhängig davon, wer die Wohnung bewohnt.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Was der Mieter verantworten muss

Mieter:innen sind für Schäden verantwortlich, die sie selbst durch unsachgemäße Nutzung oder Fahrlässigkeit verursacht haben. Normale Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch hingegen ist kein Schaden – dafür kann kein Ersatz verlangt werden.

Beispiele für normale Abnutzung (kein Schadenersatz):

• Leichte Kratzer auf dem Parkettboden nach jahrelanger Nutzung
• Verfärbungen der Wände nach mehreren Jahren
• Ausgeblichene Farben an Fensterbänken

Beispiele für ersatzpflichtige Schäden:

• Tiefe Einschläge oder Brandflecken im Boden
• Löcher in Wänden durch unsachgemäße Montage
• Beschädigte Fliesen durch Fahrlässigkeit

Renovierungskosten Mieter Österreich: Was darf im Mietvertrag vereinbart werden?

Hier liegt die größte Grauzone. Grundsätzlich können Vermieter:in und Mieter:in im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter bestimmte Renovierungsarbeiten übernimmt. Aber: Solche Klauseln sind nicht unbegrenzt zulässig.

Schönheitsreparaturen im Mietrecht Österreich

Anders als in Deutschland gibt es in Österreich kein eigenständiges Konzept der "Schönheitsreparaturen" im MRG. Im MRG-Bereich darf der Vermieter dem Mieter keine generelle Renovierungspflicht (z. B. "muss beim Auszug neu streichen") auferlegen, wenn diese über die normale Instandhaltung hinausgeht.

Klauseln wie "Mieter muss Wohnung bei Auszug in gestrichenem Zustand übergeben" sind im MRG-Bereich häufig unwirksam, wenn sie pauschal formuliert sind und keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand nehmen.

Im freien Markt (außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs) können solche Pflichten wirksam vereinbart werden, sofern sie klar und verhältnismäßig formuliert sind.

Kleinreparaturklauseln

Eine zulässige Variante sind sogenannte Kleinreparaturklauseln: Der Mieter übernimmt kleine Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag (in der Regel bis 50–100 € pro Reparatur und maximal ein bestimmter Jahresbetrag). Solche Klauseln sind in Österreich grundsätzlich zulässig, wenn sie klar definiert und betragsmäßig begrenzt sind.

Instandhaltungskosten umlegen: Was über Betriebskosten möglich ist

Einige laufende Kosten für die Erhaltung des Gebäudes lassen sich als Betriebskosten auf die Mieter:innen umlegen – aber nur jene, die gesetzlich ausdrücklich dafür vorgesehen sind.

Über die Betriebskostenabrechnung umlegbar sind zum Beispiel:

• Kosten für die Reinigung und Beleuchtung des Stiegenhauses
• Liftwartung
• Gartenpflege (bei entsprechender Vereinbarung)
• Rauchfangkehrer

Nicht über Betriebskosten umlegbar sind hingegen:

• Kosten für Reparaturen innerhalb der Wohnung
• Sanierungskosten für ernste Schäden (Feuchtigkeitsschäden, Rohrleitungen)
• Renovierungen der allgemeinen Teile des Hauses

Hier weiterlesen: Umlegbare Betriebskosten Österreich – vollständige Liste

Renovierungskosten beim Auszug: Wann kann der Vermieter Ersatz verlangen?

Beim Auszug des Mieters stellt sich die Frage: Wer zahlt für die Renovierung? Als Vermieter:in hast du Anspruch auf Schadenersatz, wenn nachweislich Schäden entstanden sind, die über normale Abnutzung hinausgehen.

So gehst du beim Auszug vor

1. Übergabeprotokoll vergleichen: Halte den Zustand bei Einzug und Auszug schriftlich fest und vergleiche beide Protokolle.
2. Schäden dokumentieren: Fotografiere alle Schäden direkt bei der Übergabe.
3. Kostenvoranschlag einholen: Hol dir einen schriftlichen Kostenvoranschlag für die Reparatur.
4. Kaution einbehalten: Berechtigte Reparaturkosten kannst du von der Kaution abziehen – aber nur in Höhe der tatsächlichen Kosten, nicht pauschal.

Hier weiterlesen: Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler

Renovierung während des Mietverhältnisses: Wer zahlt?

Manchmal möchte der Mieter die Wohnung während der Mietzeit renovieren oder umgestalten. Hier gilt:

• Mieter renoviert auf eigene Kosten: Grundsätzlich zulässig, wenn keine wesentlichen Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen werden und der Vermieter zustimmt.
• Einbauten und Verbesserungen: Einbauten, die der Mieter vorgenommen hat, müssen bei Auszug in der Regel rückgebaut werden – außer der Vermieter erklärt sich bereit, sie zu übernehmen.
• Verbesserungsbeitrag: Im MRG-Bereich kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Beitrag für von ihm durchgeführte Verbesserungen beim Auszug verlangen.

Tools wie immovio helfen dir, alle Vereinbarungen rund um Renovierungen und den Zustand der Wohnung zentral zu dokumentieren und im Übergabeprotokoll festzuhalten.