Mieterwechsel in Österreich: Ablauf, Kündigung und Übergabe

Ein Mieterwechsel bringt für dich als Vermieter:in einiges an Organisation mit sich. Ob dein Mieter kündigt, du selbst das Mietverhältnis beendest oder ihr euch einvernehmlich trennt: Wenn du den Ablauf kennst und rechtzeitig planst, läuft der Mieterwechsel reibungslos und ohne unnötige Leerstandszeiten.

Mieterwechsel Wohnung Österreich: So läuft der Ablauf ab

Der Prozess eines Mieterwechsels besteht im Wesentlichen aus vier Phasen: Kündigung oder Auflösung, Nachmieter finden, Wohnungsübergabe und Neuvertragsabschluss. Wie viel Zeit du für die einzelnen Schritte hast, hängt stark davon ab, wer kündigt und welche Art von Mietverhältnis vorliegt.

Phase 1: Kündigung oder einvernehmliche Auflösung

Wenn dein Mieter die Wohnung kündigt, muss er das schriftlich tun und die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten. Entscheidend ist dabei, ob es sich um ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis handelt:

• Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter:innen einen Monat zum Monatsende.
• Bei befristeten Mietverträgen haben Mieter:innen nach § 29 MRG ein vorzeitiges Kündigungsrecht ab einem Jahr Mietdauer, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Als Vermieter:in hast du im Vollanwendungsbereich des MRG nur eingeschränkte Kündigungsrechte. Du kannst nur aus bestimmten, gesetzlich definierten Gründen kündigen, zum Beispiel bei erheblich nachteiligem Gebrauch der Wohnung, bei Mietzinsrückstand oder wenn du die Wohnung für dich oder nahe Angehörige dringend benötigst. Die Kündigung erfolgt gerichtlich über das Bezirksgericht.

Im Teilanwendungsbereich oder bei Wohnungen, die vollständig außerhalb des MRG liegen (z. B. Neubauten mit einzelvertraglich vereinbarten Bedingungen), hast du als Vermieter:in deutlich mehr Flexibilität. Hier gelten die im Vertrag vereinbarten Fristen.

Eine einvernehmliche Auflösung ist in jedem Fall möglich und oft die schnellste Lösung: Ihr einigt euch schriftlich auf ein Enddatum, das kann auch kurzfristiger sein als die gesetzliche Frist.

Phase 2: Nachmieter finden

Sobald das Ende des Mietverhältnisses feststeht, solltest du so früh wie möglich mit der Suche nach einem Nachmieter beginnen. Idealerweise überschneidet sich die Suche mit der laufenden Kündigungsfrist, damit du Leerstand minimierst.

Für die Nachmietersuche stehen dir mehrere Wege offen:

• Eigene Suche über Plattformen wie willhaben.at, ImmobilienScout24 oder immo.derStandard.at
• Makler einschalten (üblich bei höherwertigen Wohnungen oder wenn du wenig Zeit hast)
• Empfehlungen des bestehenden Mieters nutzen (manche Mieter:innen schlagen selbst Nachmietende vor)

Phase 3: Wohnungsübergabe vorbereiten und durchführen

Die Wohnungsübergabe ist ein kritischer Moment. Hier wird der Zustand der Wohnung dokumentiert und der bestehende Mieter übergibt die Schlüssel. Damit du auf der sicheren Seite bist, solltest du ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen.

Das Protokoll sollte folgendes festhalten:

• Zustand aller Räume, Böden, Wände, Decken und Fenster
• Funktion aller Geräte und Installationen (Heizung, Sanitär, Elektro)
• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Offene Mängel und wer für deren Behebung verantwortlich ist
• Unterschriften beider Seiten

Ein schriftliches Übergabeprotokoll schützt dich bei späteren Streitigkeiten. Mängel, die beim Auszug nicht festgehalten wurden, sind danach schwer durchzusetzen. Tools wie immovio ermöglichen digitale Übergabeprotokolle direkt am Smartphone, inklusive Fotodokumentation und elektronischer Unterschrift.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig

Phase 4: Kaution abrechnen und Neuvertrag abschließen

Nach der Übergabe rechnest du die Kaution ab. Der Mieter hat Anspruch auf Rückgabe der Kaution, sofern keine berechtigten Gegenforderungen bestehen (z. B. Schäden über normale Abnutzung hinaus, offene Mietzinsschulden). Die Frist für die Kautionsrückgabe ist gesetzlich nicht starr geregelt, in der Praxis gelten vier bis acht Wochen als üblich. Halte die Abrechnung schriftlich fest.

Gleichzeitig bereitest du den neuen Mietvertrag vor. Achte darauf, alle aktuellen rechtlichen Vorgaben einzuhalten, insbesondere bei befristeten Mietverhältnissen (Mindestlaufzeit fünf Jahre im Vollanwendungsbereich des MRG) und bei der Höhe des Mietzinses.

Mieterwechsel Ablauf Österreich: Was oft vergessen wird

Neben den vier Hauptphasen gibt es einige Punkte, die beim Mieterwechsel gerne übersehen werden:

Betriebskostenabrechnung: Zum Ende des Mietverhältnisses steht eine Abrechnung der Betriebskosten an. Je nach Abrechnungsperiode kann es sein, dass du eine Nachzahlung forderst oder eine Gutschrift erstellst.

Hier weiterlesen: Betriebskostenabrechnung in Österreich: Der Guide für Vermieter

Ummeldung prüfen: Der ausziehende Mieter ist verpflichtet, sich abzumelden und seinen Wohnsitz umzumelden. Du kannst das nicht erzwingen, aber es ist sinnvoll, darauf hinzuweisen.

Hausordnung und Informationsübergabe: Gib dem neuen Mieter alle relevanten Unterlagen weiter: Hausordnung, Kontakte für Reparaturen, Informationen zu Müllentsorgung und Gemeinschaftsbereichen.

Versicherung informieren: Wenn sich an der Nutzung der Wohnung etwas ändert (z. B. neue Mietdauer, anderer Verwendungszweck), informiere deine Gebäudeversicherung.