AfA Vermietung Österreich: So nutzt du die Absetzung für Abnutzung als Vermieter:in

Jede vermietete Immobilie nutzt sich über die Jahre ab – und das Finanzamt erkennt das an. Mit der AfA Vermietung Österreich kannst du als Vermieter:in jedes Jahr einen fixen Betrag von deinen Einkünften abziehen und so deine Steuerlast spürbar senken. Wie das genau funktioniert und worauf du achten musst, erfährst du hier.

AfA Vermietung Österreich: Was ist die Absetzung für Abnutzung?

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist ein steuerliches Instrument, das die wirtschaftliche Wertminderung eines Gebäudes über die Zeit abbildet. Da ein Gebäude nicht unbegrenzt hält, erlaubt das Steuerrecht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abzuziehen.

Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Du kannst jedes Jahr einen Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt. Die AfA mindert deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch deine Einkommensteuer.

Hier weiterlesen: Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst

Welcher AfA-Satz gilt für Mietwohnungen in Österreich?

Standard-AfA: 1,5 Prozent pro Jahr

Für Wohngebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, gilt in Österreich ein pauschaler AfA-Satz von 1,5 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 66,7 Jahren.

Dieser Satz gilt unabhängig davon, ob du die tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen kannst oder nicht. Er ist gesetzlich pauschal festgelegt und wird auf die Bemessungsgrundlage (also die Gebäudekosten ohne Grundanteil) angewendet.

Beschleunigte AfA und Sonderabschreibungen

Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es Möglichkeiten zur beschleunigten Abschreibung. Besonders relevant für Vermieter:innen:

• Ökologische Sanierungsmaßnahmen (z. B. Dämmung, Fenstertausch, Heizungsumstellung auf erneuerbare Energieträger): Hier können unter Umständen erhöhte Absetzbeträge oder Sofortabzüge möglich sein.
• Herstellungsaufwand vs. Instandhaltungsaufwand: Größere Umbauten, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen, müssen aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen können hingegen sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Da sich die steuerlichen Regelungen hier laufend ändern können, lohnt sich eine Abstimmung mit einem Steuerberater.

Wie wird die AfA-Bemessungsgrundlage berechnet?

Die AfA wird nicht auf den Gesamtkaufpreis einer Immobilie berechnet, sondern nur auf den Gebäudeanteil. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und sind daher von der AfA ausgenommen.

Grundanteil herausrechnen

Hast du eine Eigentumswohnung oder ein Haus gekauft, musst du den Kaufpreis in einen Grund- und einen Gebäudeanteil aufteilen. Das Finanzministerium stellt dafür eine Grundanteilverordnung zur Verfügung, die je nach Lage und Gemeindegröße unterschiedliche Pauschalwerte vorgibt.

Beispiel: In einer Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohnern beträgt der pauschale Grundanteil 40 Prozent des Kaufpreises. Die restlichen 60 Prozent sind der Gebäudeanteil und bilden die AfA-Bemessungsgrundlage.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wäre die Bemessungsgrundlage demnach 180.000 Euro. Die jährliche AfA beträgt 1,5 Prozent davon, also 2.700 Euro pro Jahr.

Anschaffungskosten vs. Herstellungskosten

Hast du die Immobilie nicht gekauft, sondern selbst gebaut, sind die tatsächlichen Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage. Nebenkosten beim Kauf (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren) können dem Gebäudeanteil zugerechnet werden und erhöhen die Bemessungsgrundlage.

AfA bei Sanierung und Instandhaltung

Ein häufig übersehener Bereich: Auch nachträgliche Investitionen können die AfA-Basis erhöhen oder als eigene Abschreibungsposition aktiviert werden.

Wenn du eine umfangreiche Sanierung durchführst, die den Zustand der Immobilie dauerhaft verbessert (z. B. Dachausbau, vollständige Badsanierung, neue Heizungsanlage), liegt sogenannter Herstellungsaufwand vor. Dieser muss aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.

Kleinere Reparaturen und laufende Instandhaltungskosten (z. B. Malerarbeiten, Reparatur von Sanitäranlagen) gelten hingegen als Erhaltungsaufwand und können im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Hier weiterlesen: Renovierungskosten auf Mieter umlegen in Österreich: Was ist erlaubt?

AfA optimal nutzen: Tipps für Vermieter:innen

Damit du die steuerliche Abschreibung deiner Mietwohnung in Österreich wirklich optimal nutzt, sind ein paar Punkte besonders wichtig:

• Kaufpreisaufteilung dokumentieren: Halte von Anfang an fest, wie sich der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufteilt. Das erspart spätere Diskussionen mit dem Finanzamt.
• Nebenkosten erfassen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen erhöhen die Bemessungsgrundlage und damit die jährliche AfA.
• Investitionen kategorisieren: Unterscheide bei jeder Ausgabe klar zwischen Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) und Herstellungsaufwand (aktivieren und abschreiben).
• Belege lückenlos aufbewahren: Alle Rechnungen und Nachweise müssen im Falle einer Betriebsprüfung vorgelegt werden können.
• Steuerberater einbinden: Gerade bei größeren Sanierungen oder Unsicherheiten bei der Grundanteilverordnung lohnt sich professionelle Beratung. Plattformen wie immovio helfen dabei, Ausgaben und Belege rund um die Vermietung strukturiert zu erfassen, sodass du zum Jahresende alle relevanten Zahlen schnell parat hast.