Gebäudeversicherung Vermieter Österreich: Was du wirklich brauchst

Als Vermieter:in bist du für deine Immobilie verantwortlich – aber welche Versicherung liegt bei dir, und welche beim Mieter? Diese Frage wird oft erst dann gestellt, wenn ein Schaden passiert ist. Mit der richtigen Gebäudeversicherung als Vermieter:in in Österreich bist du auf der sicheren Seite.

Gebäudeversicherung Vermieter Österreich: Was ist versichert?

Die Gebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst – also die Immobilie, die du vermietest. Sie deckt in der Regel folgende Risiken ab:

• Feuer und Rauch (Brand, Blitzschlag, Explosion)
• Leitungswasser (Rohrbrüche, auslaufende Heizungsanlagen)
• Sturm und Hagel (ab einer bestimmten Windstärke)
• Einbruchschäden am Gebäude (z. B. aufgebrochene Türen oder Fenster) Was die Gebäudeversicherung nicht abdeckt: der Hausrat des Mieters, persönliche Gegenstände oder Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit entstanden sind.

Als Vermieter:in bist du in der Regel dafür zuständig, die Gebäudeversicherung abzuschließen. Sie ist zwar gesetzlich nicht verpflichtend, aber in der Praxis unverzichtbar – denn ein nicht versichertes Gebäude bedeutet im Schadensfall ein erhebliches finanzielles Risiko.

Was gehört zum "Gebäude"?

Versichert ist typischerweise alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist: Mauern, Böden, Fenster, Türen, fest installierte Heizungsanlagen, Sanitäranlagen und eingebaute Küchen. Bewegliche Gegenstände, Möbel oder Elektrogeräte fallen nicht darunter.

Haushaltsversicherung: Wer muss sie abschließen?

Die Haushaltsversicherung ist Sache deines Mieters – nicht deine. Sie schützt den persönlichen Hausrat des Mieters gegen Schäden durch Feuer, Einbruch, Leitungswasser oder Glasbruch.

Als Vermieter:in kannst du im Mietvertrag festhalten, dass der Mieter eine Haushaltsversicherung abzuschließen hat. Rechtlich durchsetzbar ist das in Österreich allerdings nur eingeschränkt. Du kannst es als Empfehlung formulieren oder als Klausel aufnehmen, aber eine zwingende Pflicht lässt sich daraus schwer ableiten.

Wichtig: Wenn dein Mieter keine Haushaltsversicherung hat und sein Hausrat bei einem Brand vernichtet wird, bist du als Vermieter:in dafür grundsätzlich nicht haftbar – außer du trägst die Schuld am Schaden (z. B. durch vernachlässigte Instandhaltung).

Hier weiterlesen: Instandhaltungspflicht Vermieter Österreich: Was muss wer reparieren?

Wer zahlt bei typischen Schäden in der Mietwohnung?

Das ist die Kernfrage, die in der Praxis am häufigsten zu Streit führt. Hier ein Überblick nach Schadenstyp:

Wasserschaden

Ein Rohrbruch in der Wand? Das ist Sache der Gebäudeversicherung – also deine Versicherung als Vermieter:in. Wird dabei auch der Hausrat des Mieters beschädigt, ist die Haushaltsversicherung des Mieters zuständig.

Verursacht der Mieter selbst den Schaden (z. B. durch unsachgemäße Nutzung), kann er persönlich haftbar gemacht werden. Hier greift seine Haushaltsversicherung mit Haftpflichtschutz.

Einbruch

Wird die Tür aufgebrochen oder ein Fenster beschädigt? Das deckt deine Gebäudeversicherung als Schaden am Gebäude ab. Der gestohlene Laptop des Mieters ist hingegen über seine Haushaltsversicherung geregelt.

Brand

Bei einem Brand greift in der Regel zuerst die Gebäudeversicherung für Schäden an der Immobilie. Wurde der Brand durch den Mieter verursacht, kann deine Versicherung Regress nehmen. Auch hier schützt die Haftpflichtkomponente der Haushaltsversicherung des Mieters.

Hier weiterlesen: Schimmel in der Mietwohnung: Wer haftet – Vermieter oder Mieter?

Gebäudeversicherung als Betriebskosten umlegen

Als Vermieter:in in Österreich hast du die Möglichkeit, die Prämie der Gebäudeversicherung als Betriebskosten auf deinen Mieter umzulegen – sofern das im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist oder das MRG gilt. Die Versicherung muss dabei für das vermietete Objekt abgeschlossen sein und in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen.

Hier weiterlesen: Betriebskostenabrechnung in Österreich: Der Guide für Vermieter

Zusatzversicherungen, die als Vermieter:in sinnvoll sein können

Die Grundgebäudeversicherung deckt nicht alles ab. Je nach Situation kann es sich lohnen, folgende Zusatzbausteine zu prüfen:

• Mietausfallversicherung: Zahlt, wenn deine Wohnung nach einem versicherten Schaden nicht bewohnbar ist und du keine Miete erhältst.
• Haftpflichtversicherung als Vermieter:in: Schützt dich, wenn ein Mieter oder Besucher in deiner Immobilie zu Schaden kommt (z. B. durch ein marodes Geländer).
• Glasbruchversicherung: Optional, aber bei Immobilien mit großen Fensterflächen oder Wintergärten durchaus überlegenswert.
• Naturkatastrophenschutz: Standard-Gebäudeversicherungen schließen Hochwasser oder Erdrutsch oft aus – ein Zusatzbaustein kann hier Lücken schließen.

Was tun im Schadensfall?

Kommt es zu einem Schaden, solltest du als Vermieter:in schnell und strukturiert vorgehen:

1. Schaden dokumentieren – Fotos und Videos noch vor jeder Aufräumaktion
2. Versicherung unverzüglich informieren – viele Verträge haben kurze Meldefristen
3. Sofortmaßnahmen treffen – um Folgeschäden zu verhindern (z. B. Wasser abstellen)
4. Mieter informieren – besonders wenn die Wohnung vorübergehend nicht nutzbar ist
5. Keine Reparaturen ohne Freigabe – warte auf die Schadensbegutachtung der Versicherung Ein strukturiertes Dokumentenmanagement hilft dabei, im Schadensfall schnell alle relevanten Unterlagen parat zu haben. Plattformen wie immovio unterstützen dabei, Versicherungsdokumente und Schadensmeldungen zentral abzulegen.