Airbnb Mietwohnung Österreich: Was du als Vermieter:in wissen und tun kannst

Plattformen wie Airbnb machen es einfacher denn je, eine Wohnung tageweise weiterzuvermieten. Für dich als Vermieter:in kann das zum Problem werden: fremde Personen in deiner Wohnung, erhöhter Verschleiß, mögliche Verstöße gegen das Wohnungseigentumsgesetz. Damit du weißt, was in einer solchen Situation gilt, findest du hier einen klaren Überblick zur Airbnb-Nutzung in Mietwohnungen in Österreich.

Airbnb Mietwohnung Österreich: Ist das ohne Zustimmung erlaubt?

Grundsätzlich nein. In Österreich braucht ein Mieter für die Untervermietung – und dazu zählt auch die kurzfristige Vermietung über Airbnb – in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Das ergibt sich aus § 1098 ABGB, der dem Mieter zwar das Recht zur Gebrauchsüberlassung einräumt, aber eine wesentliche Änderung der Nutzung oder eine Weitergabe der Wohnung ohne Erlaubnis untersagt.

Gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig, ist die Rechtslage sogar noch klarer: Hier ist die Untervermietung ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters grundsätzlich untersagt, sofern keine Ausnahme greift.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Untervermietung vs. Airbnb: Was ist der Unterschied?

Juristisch betrachtet sind beide Varianten Formen der Gebrauchsüberlassung, aber mit unterschiedlichen Charakteristika.

Klassische Untervermietung

Der Mieter gibt die Wohnung dauerhaft oder längerfristig an eine dritte Person weiter, oft mit einem eigenen Untermietvertrag. In bestimmten Fällen – etwa wenn der Mieter selbst noch in der Wohnung wohnt – kann das nach MRG unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein.

Kurzfristige Vermietung über Airbnb und Co.

Hier wird die Wohnung tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste vermietet. Das ist keine klassische Untervermietung mehr, sondern eine gewerbliche oder zumindest gewerbsähnliche Nutzung der Wohnung. Diese Art der Nutzung geht weit über den vertraglich vorgesehenen Zweck einer Mietwohnung hinaus und ist ohne Zustimmung des Vermieters in aller Regel unzulässig.

Zusätzlich können Gemeindevorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum eine Rolle spielen. In Wien etwa ist die Umnutzung von Wohnraum für touristische Zwecke ohne Genehmigung verboten und kann mit empfindlichen Strafen sanktioniert werden.

Deine Rechte als Vermieter:in bei Airbnb-Nutzung

Wenn du feststellst, dass dein Mieter die Wohnung über Airbnb vermietet, ohne deine Zustimmung eingeholt zu haben, hast du mehrere Möglichkeiten.

Abmahnung und Aufforderung zur Unterlassung

Der erste Schritt ist in der Regel eine schriftliche Abmahnung. Du forderst den Mieter auf, die Airbnb-Vermietung sofort einzustellen, und setzt eine klare Frist. Dokumentiere alles sorgfältig.

Kündigung wegen Airbnb-Nutzung

Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach oder handelt es sich um einen schwerwiegenden Vertragsverstoß, kann die Kündigung des Mietvertrags in Betracht kommen. Voraussetzung ist, dass der Mieter die vertragswidrige Nutzung trotz Aufforderung nicht einstellt.

Im MRG-Bereich ist eine Kündigung aus diesem Grund möglich, wenn der Mieter durch die Weitergabe der Wohnung den Vermieter oder andere Mitbewohner erheblich schädigt oder nachteilig belastet. Das ist bei einer regelmäßigen Airbnb-Nutzung mit fremden Gästen im Haus gut argumentierbar.

Hier weiterlesen: Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich

Schadensersatz und Haftung

Entstehen durch Airbnb-Gäste Schäden in der Wohnung oder im Haus, haftet dein Mieter dafür. Er ist vertraglich für den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich und kann für Schäden, die Dritte durch seine Einladung verursachen, zur Rechenschaft gezogen werden.

So schützt du dich als Vermieter:in: Klauseln im Mietvertrag

Der beste Schutz beginnt vor der Vermietung. Mit einer klaren Vertragsklausel kannst du die Untervermietung und die Nutzung über Buchungsplattformen ausdrücklich untersagen oder an deine ausdrückliche Zustimmung knüpfen.

Eine solche Klausel könnte sinngemäß lauten: "Die Untervermietung sowie die entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung der Wohnung oder von Teilen davon an Dritte, auch über digitale Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnliche Dienste, ist ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters untersagt."

Zusätzlich empfiehlt es sich, bei Mietantritt festzuhalten, zu welchem Zweck die Wohnung genutzt wird (Hauptwohnsitz, reiner Wohnzweck) und was mit dem Verstoß gegen diese Vereinbarung passiert.

Digitale Plattformen wie immovio helfen dabei, Mietverträge strukturiert zu erfassen und wichtige Klauseln im Blick zu behalten.

Was tun, wenn du es erst jetzt herausfindest?

Manchmal stellt sich heraus, dass ein Mieter die Wohnung schon seit Längerem über Airbnb vermietet. Auch dann ist es nicht zu spät zum Handeln.

1. Beweise sichern: Screenshots der Airbnb-Anzeige, Nachbarschaftshinweise, Fotos von häufig wechselnden Personen am Eingang.
2. Schriftlich konfrontieren: Fordere den Mieter schriftlich zur Stellungnahme auf.
3. Rechtliche Beratung einholen: Bei laufender Nutzung und Verweigerung der Kooperation empfiehlt sich anwaltliche Unterstützung.
4. Kündigung prüfen: Je nach Schwere und Dauer des Verstoßes kann eine fristlose oder ordentliche Kündigung zielführend sein. Hier weiterlesen: Mieterwechsel in Österreich: Ablauf, Kündigung und Übergabe