Instandhaltungspflicht Vermieter Österreich: Was muss wer reparieren?

Ein Wasserrohrbruch, ein defekter Heizkörper, ein kaputter Türstock: Sobald in einer Mietwohnung etwas kaputt geht, stellt sich die Frage, wer die Reparatur übernimmt und bezahlt. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters in Österreich ist gesetzlich geregelt, aber nicht immer auf den ersten Blick eindeutig. Hier findest du eine klare Übersicht, was du als Vermieter:in schuldet, was Mieter:innen selbst tragen müssen und wie du Streitigkeiten von vornherein vermeidest.

Instandhaltungspflicht Vermieter Österreich: Was sagt das Gesetz?

Im Mietrechtsgesetz (MRG) ist die sogenannte Erhaltungspflicht des Vermieters in § 3 geregelt. Sie gilt für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG und verpflichtet dich als Vermieter:in, das Mietobjekt in einem brauchbaren Zustand zu erhalten.

Was fällt unter die Erhaltungspflicht?

Zur Instandhaltungspflicht des Vermieters zählen laut MRG:

• Die Behebung ernster Schäden des Hauses (z. B. Dachschäden, Feuchtigkeitsschäden, schadhafte Leitungen)
• Die Erhaltung allgemeiner Teile des Gebäudes (Stiegenhaus, Fassade, Dach, Außenfenster)
• Die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit von Heizung und Warmwasserversorgung in Gemeinschaftsanlagen
• Arbeiten, die zur Abwehr von Gesundheitsgefährdungen nötig sind (z. B. Schimmelbeseitigung bei strukturell bedingter Feuchtigkeit)

Im Nicht-MRG-Bereich gelten die allgemeinen Regelungen des ABGB, die ebenfalls eine grundlegende Erhaltungspflicht des Vermieters vorsehen, aber weniger detailliert geregelt sind.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Was müssen Mieter:innen selbst reparieren?

Nicht jede Reparatur fällt in deinen Zuständigkeitsbereich. Mieter:innen tragen grundsätzlich die Kosten für Schäden, die sie selbst verursacht haben, sowie für einen Teil der laufenden Kleinreparaturen.

Mieter-verschuldete Schäden

Schäden, die durch unsachgemäße Nutzung, Vernachlässigung oder mutwillige Beschädigung entstehen, liegen im Verantwortungsbereich des Mieters bzw. der Mieterin. Typische Beispiele:

• Kratzer, Dellen oder Löcher in Wänden durch unsachgemäßen Gebrauch
• Beschädigte Fliesen durch Unachtsamkeit
• Verstopfte Abflüsse durch Fremdkörper
• Beschädigte Türschlösser oder Fenstergriffe durch Fehlbedienung

Kleinreparaturen Mieter

Im Nicht-MRG-Bereich und im Teilanwendungsbereich kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Mieter:innen Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst tragen. Solche Klauseln sind üblich und rechtlich zulässig, müssen aber klar formuliert sein. Im MRG-Vollanwendungsbereich ist die Möglichkeit, Reparaturkosten auf Mieter:innen zu überwälzen, stark eingeschränkt.

Instandhaltungspflicht Vermieter Österreich: Konkrete Beispiele

Eine klare Zuordnung hilft, Diskussionen zu vermeiden. Hier eine Orientierung:

Diese Zuordnung gilt als grobe Orientierung. Im Einzelfall kommt es immer auf die Ursache des Schadens, den Anwendungsbereich und den Mietvertrag an.

Erhaltungspflicht Mietrecht: Wie reagierst du auf Schadensmeldungen?

Schadensmeldung dokumentieren

Wenn dein:e Mieter:in einen Schaden meldet, ist eine schriftliche Bestätigung des Eingangs sinnvoll. So hast du einen Nachweis, wann du informiert wurdest, was bei allfälligen späteren Streitigkeiten wichtig sein kann.

Reaktionszeit und Dringlichkeit

Bei ernsthaften Schäden, die die Gesundheit oder Sicherheit gefährden (z. B. Gasaustritt, Wasserrohrbruch, Heizungsausfall im Winter), musst du als Vermieter:in rasch handeln. Unnötiges Zögern kann zu Schadenersatzforderungen oder zur Mietminderung führen.

Bei weniger dringenden Mängeln hast du in der Regel etwas mehr Zeit, solltest aber trotzdem zeitnah reagieren und kommunizieren, wann mit einer Behebung zu rechnen ist.

Zuständigkeit vor der Reparatur klären

Bevor du eine Reparatur in Auftrag gibst, lohnt es sich, kurz zu prüfen, wer tatsächlich zuständig ist. Eine vorschnell beauftragte Reparatur für einen mieterseitig verursachten Schaden bleibt sonst an dir hängen. Im Zweifelsfall hilft eine Besichtigung oder eine Stellungnahme eines Fachbetriebs zur Schadensursache.

Schäden in der Wohnung: Zuständigkeit klar festhalten und Streit vermeiden

Der wirksamste Schutz gegen späteren Streit ist ein lückenloses Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug. Darin werden der Zustand der Wohnung und alle vorhandenen Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe festgehalten. Was beim Einzug bereits beschädigt war, kann beim Auszug nicht dem Mieter bzw. der Mieterin angelastet werden.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig

Ergänzend dazu empfiehlt sich eine klare Regelung im Mietvertrag: Was fällt unter Kleinreparaturen, welche Beträge trägt der Mieter bzw. die Mieterin, wie werden Schadensmeldungen kommuniziert? Je klarer die Spielregeln zu Beginn, desto weniger Konfliktpotenzial im laufenden Mietverhältnis.

Mit einem Tool wie immovio kannst du Schadensmeldungen, Fotos und Kommunikation rund um Reparaturen zentral dokumentieren und hast im Streitfall alle Informationen griffbereit.

Hier weiterlesen: Renovierungskosten auf Mieter umlegen in Österreich: Was ist erlaubt?