Wann gilt das Mietrechtsgesetz Österreich?

Das MRG gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten in Österreich. Es kommt jedoch in unterschiedlicher Intensität zum Einsatz – je nach Baujahr, Gebäudetyp und Förderstatus. Altbauten und geförderte Wohnungen unterliegen der Vollanwendung, bestimmte Neubauten fallen ganz aus dem MRG heraus.

Was ist der Unterschied zwischen MRG Vollanwendung und Teilanwendung?

Bei der Vollanwendung greift das MRG vollständig – inklusive Mietzinsbeschränkung, strengem Kündigungsschutz und klaren Erhaltungspflichten. Bei der Teilanwendung entfällt der Mietzinsschutz, aber Kündigungs- und Räumungsschutz bleiben bestehen. Als Vermieter:in hast du bei Teilanwendung mehr Freiheit beim Mietzins.

Kann ich als Vermieter:in im Mietvertrag vereinbaren, dass das MRG nicht gilt?

Nein. Der MRG-Anwendungsbereich ergibt sich aus dem Gesetz und den objektiven Merkmalen der Wohnung – nicht aus dem Mietvertrag. Eine vertragliche Ausschlussklausel ist unwirksam, wenn das MRG gesetzlich anwendbar ist.

Was passiert, wenn ich als Vermieter:in den Richtwertmietzins überschreite?

Bei Vollanwendung kann ein zu hoher Mietzins vom Mieter bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht angefochten werden. Das kann dazu führen, dass du den überhöhten Teil zurückzahlen musst – rückwirkend bis zu drei Jahre. Es lohnt sich daher, den zulässigen Mietzins vorab genau zu berechnen.

Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Q: Welche Wohnungen fallen unter das MRG?

Wohnungen in Altbauten (Baujahr vor 8. Mai 1945) und gefördert errichtete Wohnungen unterliegen der Vollanwendung. Gebäude aus den Jahren 1945–1953 sowie Dachausbauten fallen unter Teilanwendung. Neubauten ohne Förderung (ab 1. Juli 1953), Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind in der Regel vom MRG ausgenommen.

Als Vermieter:in in Österreich stößt du früher oder später auf eine entscheidende Frage: Gilt das Mietrechtsgesetz Österreich – kurz MRG – eigentlich für deine Wohnung? Die Antwort ist nicht immer eindeutig, hat aber direkte Auswirkungen auf Mietzins, Kündigung und deine Rechte als Vermieter:in.

Was ist das Mietrechtsgesetz Österreich (MRG)?

Das MRG ist das zentrale Mietrecht in Österreich und regelt die Beziehung zwischen Vermieter:in und Mieter:in. Es legt fest, welche Miete verlangt werden darf, wie Kündigungen ablaufen und wer für welche Reparaturen zuständig ist.

Wichtig zu verstehen: Das MRG gilt nicht automatisch für jede Wohnung. Je nach Gebäude, Baujahr und Wohnungsart gibt es drei verschiedene Anwendungsstufen – Vollanwendung, Teilanwendung oder gar keine Anwendung.

Wichtig

Ob das MRG auf deine Wohnung zutrifft, hängt nicht von deinem Mietvertrag ab – sondern von objektiven Merkmalen wie Baujahr und Gebäudetyp. Eine vertragliche Abweichung ist in den meisten Fällen nicht möglich.

Mietrechtsgesetz Österreich Anwendungsbereich: Die drei Stufen

Vollanwendung des MRG

Die Vollanwendung greift bei Wohnungen in Altbauten – also Gebäuden, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet wurden – sowie bei gefördert errichteten Wohnungen (z. B. durch Wohnbauförderung). Das bedeutet:

Der Mietzins ist gesetzlich gedeckelt (Richtwert- oder Kategoriemietzins)
Kündigungsschutz für Mieter:innen ist stark ausgeprägt
Erhaltungs- und Verbesserungspflichten sind klar geregelt
Befristungen unterliegen strengen Regeln (mind. 5 Jahre, schriftlich)

Als Vermieter:in hast du bei Vollanwendung deutlich weniger Spielraum bei der Mietzinsgestaltung. Du bist an den Richtwert gebunden, der je nach Bundesland unterschiedlich ist und jährlich angepasst wird.

Teilanwendung des MRG

Die Teilanwendung gilt vor allem für Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1945 und 30. Juni 1953 errichtet wurden, sowie für Dachausbauten, Aufstockungen und Zubauten, die nach 1945 bewilligt wurden – unabhängig vom Baujahr des Hauptgebäudes.

Bei Teilanwendung gelten:

Kein Mietzinsschutz – du kannst den Mietzins frei vereinbaren
Kündigungsschutz und Räumungsschutz für Mieter:innen bleiben aufrecht
Erhaltungspflichten gelten eingeschränkt

Das ist für viele Vermieter:innen die attraktivste Konstellation: mehr Freiheit beim Mietzins, aber weiterhin ein geregelter rechtlicher Rahmen.

Keine MRG-Anwendung

Bestimmte Wohnungen fallen komplett aus dem MRG-Anwendungsbereich heraus:

Wohnungen in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderung errichtet wurden (sogenannte "Neubau-Freiwohnungen")
Einfamilienhäuser (sofern das gesamte Objekt vermietet wird)
Wohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen (Zweifamilienhaus)
Dienstwohnungen und Ferienwohnungen
Wohnungen, die von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts vermietet werden

Hier gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) – und du als Vermieter:in hast nahezu freie Hand bei Mietzins, Laufzeit und Kündigung.

Tipp

Wenn du dir bei deiner Wohnung nicht sicher bist, lohnt sich ein Blick ins Grundbuch oder ein kurzes Gespräch mit einem Rechtsanwalt. Das Baujahr allein reicht manchmal nicht aus.

Welche Wohnungen fallen unter das MRG – eine Übersicht

Wohnungstyp	MRG-Anwendung
Altbau (vor 8. Mai 1945)	Vollanwendung
Gefördert errichtete Wohnung	Vollanwendung
Gebäude 1945–1953 / Dachausbau	Teilanwendung
Neubau ohne Förderung (ab 1. Juli 1953)	Keine Anwendung
Einfamilienhaus (Ganzes Objekt)	Keine Anwendung
Zweifamilienhaus	Keine Anwendung
Dienstwohnung / Ferienwohnung	Keine Anwendung

Was bedeutet der Mietrechtsgesetz Österreich Anwendungsbereich für dich als Vermieter:in?

Mietzins und Rendite

Der wohl spürbarste Unterschied liegt beim Mietzins. Unter Vollanwendung bist du an den Richtwert gebunden – Überschreitungen sind nur mit genauen Zuschlägen zulässig und können angefochten werden. Bei Teilanwendung oder keiner Anwendung kannst du den Marktmietzins verlangen, was bei gefragten Lagen deutlich höhere Einnahmen bedeuten kann.

Kündigung und Mieterschutz

Bei Vollanwendung ist eine Kündigung durch dich als Vermieter:in nur aus wichtigen, gesetzlich definierten Gründen möglich – etwa bei erheblichem Mietzinsrückstand oder unleidlichem Verhalten. Der Mieterschutz ist hier sehr stark ausgeprägt.

Bei keiner MRG-Anwendung (ABGB-Bereich) kannst du Mietverhältnisse mit vertraglich vereinbarten Fristen kündigen – deutlich flexibler für dich als Vermieter:in.

Befristung von Mietverträgen

Unter Vollanwendung gilt seit 1. Jänner 2026: Befristungen sind zwar möglich, aber mindestens auf 5 Jahre und schriftlich abzuschließen. Außerdem hat der Mieter ein gesetzliches Kündigungsrecht nach einem Jahr. Im ABGB-Bereich kannst du Laufzeiten freier gestalten. Hier weiterlesen

Erhaltung und Reparaturen

Das MRG legt genau fest, wer für welche Erhaltungsmaßnahmen zuständig ist. Bei Vollanwendung trägst du als Vermieter:in mehr Pflichten – etwa bei der Instandhaltung allgemeiner Teile des Gebäudes. Im ABGB-Bereich kannst du Erhaltungspflichten vertraglich stärker auf den Mieter übertragen.

Mietrechtsgesetz Österreich Anwendungsbereich richtig einschätzen

Damit du als Vermieter:in auf der sicheren Seite bist, empfehlen sich folgende Schritte:

Baujahr des Gebäudes prüfen (nicht der Wohnung, sondern des Gebäudes)
Förderstatus klären – wurde das Gebäude mit öffentlichen Mitteln errichtet?
Gebäudetyp beachten – Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrparteienhaus?
Rechtliche Einschätzung einholen, wenn Zweifel bestehen

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