Maklerprovision Vermieter Österreich: Wann musst du zahlen – und wann nicht?

Du überlegst, einen Makler für die Vermietung deiner Wohnung einzuschalten, bist dir aber nicht sicher, was das kostet und wer am Ende zahlt? Seit der Einführung des Bestellerprinzips in Österreich hat sich die Regelung zur Maklerprovision bei Mietwohnungen grundlegend geändert. Was das für dich als Vermieter:in bedeutet, wie hoch die Maklergebühr sein darf und wann du auch ohne Makler gut aufgestellt bist, erfährst du hier.

Maklerprovision Vermieter Österreich: Das Bestellerprinzip

Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip für die Vermietung von Wohnungen. Das Prinzip ist einfach: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision.

Was bedeutet das konkret?

Vor dem Bestellerprinzip war es in Österreich üblich, dass Mieter:innen die Maklergebühr bezahlten, auch wenn der Makler vom Vermieter bzw. der Vermieterin beauftragt wurde. Das ist seit Juli 2023 nicht mehr zulässig.

Heute gilt:

• Vermieter:in beauftragt den Makler: Die Maklerprovision zahlt der Vermieter bzw. die Vermieterin vollständig selbst.
• Mieter:in beauftragt den Makler: Nur in diesem Fall darf die Provision dem Mieter bzw. der Mieterin verrechnet werden.

Das Bestellerprinzip gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen. Bei der Vermittlung von Kaufobjekten oder Gewerbeobjekten gelten weiterhin andere Regelungen.

Maklerprovision Höhe Österreich: Was ist gesetzlich erlaubt?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Österreich gesetzlich geregelt und durch die Immobilienmaklerverordnung begrenzt.

Höchstgrenzen für Mietwohnungen

Wenn der Vermieter bzw. die Vermieterin den Makler beauftragt, beträgt die maximale Provision:

• Zwei Bruttomonatsmieten bei unbefristeten oder langfristigen Mietverträgen
• Eine Bruttomonatsmiete bei befristeten Mietverträgen unter drei Jahren

Diese Beträge verstehen sich inklusive Umsatzsteuer. Höhere Beträge dürfen nicht verrechnet werden, auch nicht durch versteckte Zusatzgebühren.

Berechnungsbasis

Die Provision wird auf Basis der Bruttomiete berechnet, also Nettomiete zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer. Bei einer Bruttomiete von 900 Euro und einem unbefristeten Vertrag wären das maximal 1.800 Euro Provision.

Hier weiterlesen: Bruttomiete Österreich: Was steckt wirklich drin?

Wann zahlt der Vermieter die Maklerprovision?

Als Vermieter:in zahlst du die Provision immer dann, wenn du selbst einen Makler mit der Wohnungsvermittlung beauftragt hast. Das ist der häufigste Fall in der Praxis, weil die meisten Vermieter:innen die Vermarktung auslagern möchten.

Typische Situationen

• Du beauftragst ein Maklerbüro mit der Suche nach einem neuen Mieter bzw. einer neuen Mieterin und der Abwicklung der Besichtigungen.
• Du schaltest ein Inserat über einen Makler und lässt ihn die Vorauswahl treffen.
• Der Makler übernimmt die Vertragserstellung und die Übergabe.

In allen diesen Fällen: Die Provision geht auf deine Rechnung.

Ausnahmen und Sonderfälle

Wenn ein:e Mieter:in von sich aus auf einen Makler zugeht und diesen beauftragt, dir eine Wohnung anzubieten, kann die Provision dem Mieter bzw. der Mieterin verrechnet werden. Das ist in der Praxis aber selten und muss klar dokumentiert sein. Im Streitfall trägt der Makler die Beweislast, wer die Beauftragung erteilt hat.

Makler beauftragen oder selbst vermieten: Was lohnt sich?

Die Entscheidung, ob du einen Makler einschaltest oder die Wohnung selbst vermarktest, hängt von mehreren Faktoren ab.

Vorteile eines Maklers

• Professionelle Vermarktung und Inserate
• Übernahme von Besichtigungen und Mieterauswahl
• Rechtliche Absicherung bei Vertragsgestaltung
• Zeitersparnis, besonders wenn du wenig Erfahrung hast oder beruflich stark eingespannt bist

Wann du auch ohne Makler gut aufgestellt bist

In gefragten Lagen mit gutem Angebot-Nachfrage-Verhältnis findest du oft auch ohne Makler schnell eine:n geeignete:n Mieter:in. Mit einem aussagekräftigen Inserat, hochwertigen Fotos und einer strukturierten Besichtigung lässt sich der Prozess gut selbst abwickeln.

Hier weiterlesen: Mieter finden Österreich: Worauf du bei der Mieterauswahl achten solltest

Die Provision von bis zu zwei Monatsmieten kann je nach Objekt ein erheblicher Betrag sein. Wer die Wohnung selbst inseriert, Besichtigungen selbst durchführt und Mietverträge strukturiert abwickelt, spart diese Kosten vollständig. Tools wie immovio helfen dabei, den gesamten Prozess von der Mietersuche bis zur Übergabe zu organisieren, ohne dass dafür ein Makler nötig ist.

Hier weiterlesen: Wohnung vermieten in Österreich: Der Schritt-für-Schritt-Guide für Erstvermieter