Wohnung vermieten in Österreich: Der Schritt-für-Schritt-Guide für Erstvermieter

Du hast eine Wohnung und möchtest sie erstmals vermieten – aber wo fängst du an? Zwischen Miethöhe festlegen, Mietvertrag aufsetzen, Kaution vereinbaren und Übergabe organisieren gibt es einiges zu beachten. Dieser Guide zeigt dir als Erstvermieter:in in Österreich, was wirklich wichtig ist und in welcher Reihenfolge du am besten vorgehst.

Wohnung vermieten in Österreich: Das musst du vorab klären

Bevor du eine Wohnung inserierst, solltest du drei grundlegende Fragen beantworten:

Gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) für deine Wohnung?

Das ist die wichtigste Frage überhaupt – denn von der Antwort hängt ab, wie frei du bei Mietpreis, Befristung und Kündigung bist. Das MRG gilt nicht für alle Wohnungen in Österreich gleich. Altbauwohnungen fallen oft in den Vollanwendungsbereich, Neubauten (Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945) dagegen meist nicht.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Befristet oder unbefristet vermieten?

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Befristete Mietverträge geben dir als Vermieter:in mehr Planungssicherheit, unterliegen aber bestimmten gesetzlichen Mindestlaufzeiten und Formerfordernissen. Unbefristete Verträge sind für Mieter:innen attraktiver – was dir bei der Mietersuche helfen kann.

Hier weiterlesen: Befristete Mietverträge in Österreich

Brauchst du eine Gewerbeberechtigung?

Für die private Vermietung einzelner Wohnungen brauchst du in Österreich grundsätzlich keine Gewerbeberechtigung. Sobald du aber mehrere Objekte gewerblich vermietest, kann das anders aussehen. Bei Unsicherheiten hilft ein kurzes Gespräch mit einem Steuerberater.

Schritt 1: Die richtige Miethöhe festlegen

Die Miethöhe ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Zu hoch angesetzt und du findest keine Mieter:innen, zu niedrig und du lässt Geld liegen – oder schöpfst das gesetzlich mögliche nicht aus.

Im MRG-Vollanwendungsbereich ist die Miethöhe durch den Richtwertmietzins begrenzt, der je nach Bundesland variiert. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs kannst du die Miete grundsätzlich frei vereinbaren.

Wichtig ist auch die Frage: Nettomiete oder Bruttomiete? Bei der Nettomiete werden Betriebskosten und Heizung separat abgerechnet, bei der Bruttomiete ist alles inkludiert.

Hier weiterlesen: Richtwertmiete Österreich 2026: Bundesland-Übersicht und Berechnung

Hier weiterlesen: Nettomiete vs. Bruttomiete

Schritt 2: Den Mietvertrag aufsetzen

Ein schriftlicher Mietvertrag ist zwar nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Er schützt dich als Vermieter:in im Streitfall.

Ein vollständiger Mietvertrag enthält mindestens:

• Vollständige Angaben zu Vermieter:in und Mieter:in
• Genaue Beschreibung des Mietobjekts (Adresse, Größe, Ausstattung)
• Miethöhe (Netto- oder Bruttomiete) und Zahlungsmodalitäten
• Betriebskostenregelung
• Mietdauer (befristet oder unbefristet)
• Regelung zur Wertsicherung (Indexklausel)
• Kaution
• Kündigungsregelungen

Achte darauf, dass der Vertrag auf die konkrete Wohnung und das geltende Recht (MRG oder nicht) abgestimmt ist. Generische Muster aus dem Internet passen oft nicht.

Schritt 3: Mietkaution vereinbaren

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für den Fall von Schäden oder Mietrückständen. In Österreich sind maximal drei Bruttomonatsmieten als Kaution zulässig.

Halte im Mietvertrag fest: in welcher Form die Kaution geleistet wird (Banküberweisung, Sparbuch, Bankgarantie), wie sie verwahrt wird, und unter welchen Voraussetzungen du sie einbehalten darfst.

Hier weiterlesen: Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler

Schritt 4: Die Wohnungsübergabe dokumentieren

Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll ist einer der wichtigsten Schritte beim Start eines Mietverhältnisses. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe und schützt dich vor späteren Streitigkeiten über Schäden.

Das Protokoll sollte enthalten: Zustand aller Räume, Wände, Böden und Sanitäranlagen, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie vorhandene Mängel.

Unterschreibe das Protokoll gemeinsam mit der Mieter:in – und bewahre eine Kopie gut auf.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig

Schritt 5: Betriebskosten richtig abrechnen

Als Vermieter:in bist du verpflichtet, die Betriebskosten einmal jährlich abzurechnen – und zwar nachvollziehbar und fristgerecht. Welche Kosten du auf die Mieter:innen umlegen darfst, ist gesetzlich geregelt.

Typische umlegbare Betriebskosten sind: Wasser, Kanal, Müll, Hausversicherung, Grundsteuer, Verwaltungshonorar und Liftkosten.

Hier weiterlesen: Umlegbare Betriebskosten Österreich – vollständige Liste

Hier weiterlesen: Betriebskostenabrechnung in Österreich: Der Guide für Vermieter

Schritt 6: Steuerliche Pflichten nicht vergessen

Mieteinnahmen sind in Österreich einkommensteuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Außerdem stellt sich die Frage, ob du umsatzsteuerpflichtig bist – das hängt von deinen Gesamteinnahmen und der Art der Vermietung ab.

Hier weiterlesen: Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Österreich: Was du wissen musst

Laufende Verwaltung: Den Überblick behalten

Sobald das Mietverhältnis läuft, beginnt die laufende Verwaltung: Miete einziehen und kontrollieren, Betriebskosten verbuchen, Reparaturen koordinieren, Dokumente ablegen. Viele private Vermieter:innen organisieren das zunächst über Excel und E-Mails – was schnell unübersichtlich wird.

Digitale Tools wie immovio sind speziell für private Vermieter:innen entwickelt worden und helfen dir, Mietverträge, Kommunikation, Finanzen und Betriebskostenabrechnungen zentral zu verwalten – ohne den Aufwand einer klassischen Hausverwaltung.

Hier weiterlesen: Digitale Hausverwaltung für Kleinverwalter: Tools im Vergleich