Mieter finden Österreich: Worauf du bei der Mieterauswahl achten solltest

Die Wahl des richtigen Mieters oder der richtigen Mieterin ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die du als Vermieter:in triffst. Ein schlechter Match kann zu Mietausfällen, Konflikten oder teuren Schäden führen. Gleichzeitig gibt es in Österreich klare gesetzliche Grenzen, was du bei der Mieterauswahl berücksichtigen darfst und was nicht. Dieser Artikel zeigt dir, wie du in Österreich Mieter findest, die Auswahl rechtssicher gestaltest und typische Fehler vermeidest.

Mieter finden in Österreich: Wo inserierst du am besten?

Bevor du mit der Auswahl beginnst, musst du erst die richtigen Interessenten ansprechen. Die wichtigsten Plattformen für die Wohnungsvermietung in Österreich sind:

• willhaben.at: Die größte Immobilienplattform in Österreich, ideal für private Vermieter:innen.
• immowelt.at und immoScout24.at: Weitere reichweitenstarke Plattformen mit hohem Traffic.
• derstandard.at/immobilien: Gut für urbane Lagen, besonders Wien.
• Social Media: Facebook-Gruppen für Wohnungssuche in der jeweiligen Stadt können ergänzend sinnvoll sein.

Ein aussagekräftiges Inserat ist die Grundlage. Beschreibe die Wohnung ehrlich, lade hochwertige Fotos hoch und gib alle Pflichtangaben an, darunter Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) laut Energieausweisvorlage-Gesetz.

Hier weiterlesen: Wohnung vermieten in Österreich: Der Schritt-für-Schritt-Guide für Erstvermieter

Mieterauswahl Kriterien: Was du berücksichtigen darfst

Sobald die Anfragen eingehen, beginnt die eigentliche Auswahl. Du hast als Vermieter:in grundsätzlich das Recht, selbst zu entscheiden, an wen du vermietest. Allerdings setzt das Gleichbehandlungsgesetz (GlBG) klare Grenzen: Du darfst niemanden aus Gründen der ethnischen Zugehörigkeit, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Orientierung ablehnen.

Erlaubte Auswahlkriterien

Diese Faktoren darfst du bei der Mieterauswahl berücksichtigen:

• Einkommenssituation: Die Faustregel lautet, dass das Nettoeinkommen mindestens das Dreifache der Miete betragen sollte.
• Beschäftigungsverhältnis: Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis ist ein positives Signal, aber kein Ausschlusskriterium.
• Miethistorie: Frühere Vermieter:innen als Referenz zu befragen ist zulässig, sofern der Interessent oder die Interessentin zustimmt.
• Haushaltsgröße: Du darfst prüfen, ob die Personenzahl zur Wohnungsgröße passt.
• Haustiere: Pauschal dürfen nicht alle Haustiere abgelehnt werden. Kleintiere wie Hamster, Ziervögel, etc sind erlaubt. Größere Tiere wie Hunde oder Katzen dürfen im Mietvertrag expliziet ausgenommen werden.

Nicht erlaubte Auswahlkriterien

Folgende Fragen und Kriterien sind unzulässig:

• Familienplanung oder Schwangerschaft
• Nationalität oder Herkunft (als alleiniges Kriterium)
• Religionszugehörigkeit
• Gesundheitszustand (außer bei begründetem sachlichem Zusammenhang)

Bonitätsprüfung Mietinteressenten: So geht das in Österreich

Eine der wichtigsten Maßnahmen bei der Mieterauswahl in Österreich ist die Bonitätsprüfung. Sie gibt dir Auskunft darüber, ob ein Interessent in der Vergangenheit Zahlungsverpflichtungen zuverlässig erfüllt hat.

KSV-Auskunft in Österreich

Der KSV1870 (Kreditschutzverband von 1870) ist die bekannteste Auskunftei in Österreich. Mietinteressenten können selbst eine KSV-Eigenauskunft anfordern und dir vorlegen. Du als Vermieter:in kannst ebenfalls eine Anfrage stellen, benötigst dafür aber die ausdrückliche Zustimmung der betroffenen Person.

Was die KSV-Auskunft zeigt:

• Offene Forderungen und laufende Exekutionen
• Frühere Insolvenzen
• Negativeinträge aus Zahlungsausfällen

Welche Unterlagen darfst du von Mietinteressenten verlangen?

Diese Unterlagen sind bei der Mieterauswahl in Österreich üblich und zulässig:

• Gehaltszettel der letzten drei Monate (oder Einkommenssteuerbescheid bei Selbstständigen)
• Dienstvertrag oder Nachweis des Beschäftigungsverhältnisses
• KSV-Eigenauskunft
• Lichtbildausweis (zur Identitätsprüfung)
• Referenzen früherer Vermieter:innen (mit Zustimmung des Interessenten)

Nicht zulässig ist es, Unterlagen zu verlangen, die Rückschlüsse auf geschützte Merkmale (Herkunft, Religion, etc.) ermöglichen.

Besichtigung und Erstgespräch: Worauf du achten solltest

Das persönliche Gespräch bei der Besichtigung ist oft entscheidend. Nutze die Gelegenheit, um offene Fragen zu klären und einen ersten Eindruck zu gewinnen. Einige sinnvolle Fragen:

• Warum sucht die Person eine neue Wohnung?
• Wie viele Personen werden einziehen?
• Plant sie, längerfristig zu bleiben?
• Gibt es Haustiere?

Achte auf Konsistenz zwischen den Angaben im Gespräch und den eingereichten Unterlagen. Wenn jemand angibt, festangestellt zu sein, der Gehaltszettel aber ein sehr niedriges Einkommen zeigt, ist Nachfragen sinnvoll.

Tools wie immovio helfen dir dabei, Anfragen, Besichtigungstermine und eingereichte Unterlagen strukturiert zu verwalten, damit du bei mehreren Interessenten den Überblick behältst.

Hier weiterlesen: Miethöhe festlegen in Österreich: So findest du den richtigen Mietpreis

Nach der Auswahl: Mietvertrag und Übergabe vorbereiten

Hast du dich für einen Mieter oder eine Mieterin entschieden, geht es an die Vertragsgestaltung. Achte darauf, alle wesentlichen Punkte schriftlich festzuhalten: Miethöhe, Betriebskosten, Kaution, Laufzeit und allfällige Vereinbarungen zu Haustieren oder Untervermietung.

Plane außerdem von Anfang an ein sorgfältiges Übergabeprotokoll ein. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Einzug und schützt dich bei späteren Streitigkeiten über Schäden.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig