Befristete Mietverträge in Österreich

Als Vermieter:in stehst du früher oder später vor der Frage: Befristet oder unbefristet vermieten? Befristete Mietverträge in Österreich bieten dir mehr Planungssicherheit – aber nur, wenn du die gesetzlichen Spielregeln kennst. In diesem Artikel erfährst du, was du beim befristeten Mietvertrag unbedingt beachten musst.

Was ist ein befristeter Mietvertrag in Österreich?

Ein befristeter Mietvertrag hat ein klar festgelegtes Enddatum. Das klingt simpel – ist aber rechtlich anspruchsvoller als viele denken. In Österreich gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) für einen Großteil der Wohnungsvermietungen, und es schreibt einige wichtige Rahmenbedingungen vor, die du als Vermieter:in kennen musst.

Wann gilt das MRG?

Das MRG gilt grundsätzlich für Wohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden, sowie für geförderte Neubauten. Bei Wohnungen in neueren, nicht geförderten Gebäuden – sogenannte „Neubaumietwohnungen" – greift das MRG oft nur eingeschränkt oder gar nicht. Ob deine Wohnung unter das MRG fällt, hat direkte Auswirkungen darauf, wie du einen befristeten Mietvertrag rechtsgültig aufsetzen kannst.

Mindestdauer beim befristeten Mietvertrag

Die Mindestdauer eines befristeten Mietvertrags beträgt im MRG-Bereich seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre. Kürzere Befristungen sind zwar möglich, gelten aber rechtlich als unbefristet – das wäre das Gegenteil von dem, was du vermutlich möchtest.

Für Wohnungen außerhalb des MRG gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer. Hier kannst du grundsätzlich auch kürzere Befristungen vereinbaren, zum Beispiel ein Jahr.

Verlängerung nach Ablauf

Wenn du den Mietvertrag verlängern willst, hast du zwei Möglichkeiten:

1. Schriftliche Verlängerungsvereinbarung vor Ablauf des Vertrags – wiederum mit Mindestdauer von fünf Jahren (im MRG-Bereich)
2. Automatische gesetzliche Erneuerung – wird der Vertrag nach Ablauf weder ausdrücklich verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich einmalig automatisch um die gesetzliche Mindestlaufzeit (seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre). Nach Ablauf dieser Frist, geht das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes über!

Tipp: Halte Fristen im Blick und handle aktiv. Tools wie immovio erinnern dich rechtzeitig an auslaufende Mietverträge, damit du nicht in eine ungewollte Verlängerung schlitterst.

Befristeten Mietvertrag verlängern – so geht's richtig

Die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags muss schriftlich erfolgen und klar die neue Laufzeit definieren. Mündliche Absprachen sind rechtlich nicht durchsetzbar.

Im MRG-Bereich gilt auch bei der Verlängerung die Fünfjahres-Mindestlaufzeit. Willst du kürzer verlängern, riskierst du, dass die Befristung nicht anerkannt wird – der Vertrag würde dann als unbefristeter Mietvertrag weitergeführt.

Checkliste für die Verlängerung

• Schriftliche Vereinbarung vor Vertragsablauf
• Neue Laufzeit klar benennen (Datum)
• Im MRG-Bereich: mindestens 5 Jahre
• Von beiden Seiten unterschreiben lassen
• Dokument sicher aufbewahren

Befristeter vs. unbefristeter Mietvertrag – was ist besser?

Beide Varianten haben ihre Berechtigung, je nachdem was du als Vermieter:in anstrebst.

Wenn du planst, die Wohnung in einigen Jahren selbst zu nutzen, verkaufen oder neu vermieten möchtest, ist die Befristung oft die klügere Wahl. Für langfristige, stabile Mietverhältnisse ohne viel Aufwand kann ein unbefristeter Vertrag wiederum weniger Verwaltungsaufwand bedeuten.

Befristeten Mietvertrag kündigen – was ist möglich?

Hier ist Vorsicht geboten: Ein befristeter Mietvertrag kann grundsätzlich nicht einfach vorzeitig gekündigt werden – weder von dir als Vermieter:in noch vom Mieter.

Ausnahmen für den Mieter

Im MRG-Bereich hat der Mieter das Recht, den befristeten Mietvertrag jeweils zum Monatsende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufzulösen – aber frühestens nach einem Jahr Laufzeit. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Möglichkeiten für Vermieter:innen

Als Vermieter:in hast du deutlich weniger Spielraum. Eine vorzeitige Kündigung ist im MRG nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich, etwa bei:

• Erheblichem Mietzinsrückstand
• Grob vertragswidrigem Verhalten des Mieters
• Eigenbedarf (unter engen Voraussetzungen)

Auflösung im gegenseitigen Einvernehmen

Die einfachste Möglichkeit ist eine einvernehmliche Auflösung – wenn Mieter und Vermieter:in beide zustimmen, den Vertrag frühzeitig zu beenden. Das sollte ebenfalls schriftlich festgehalten werden.