Vorsteuerabzug Vermietung Österreich

Bei größeren Investitionen oder Sanierungen stellt sich für viele Vermieter:innen die Frage: Soll ich Umsatzsteuer verrechnen, um die Vorsteuer geltend zu machen? Der Vorsteuerabzug bei der Vermietung kann bares Geld bringen, ist aber nicht in jedem Fall sinnvoll. In diesem Artikel erfährst du, wann sich der Vorsteuerabzug bei der Vermietung in Österreich rechnet und wie er funktioniert.

Vorsteuerabzug bei der Vermietung: So funktioniert er

Wer eine Wohnung vermietet, erbringt grundsätzlich eine umsatzsteuerpflichtige Leistung. Bei der Wohnraumvermietung gilt in Österreich ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 10 Prozent auf die Miete. Verrechnest du deinen Mieter:innen Umsatzsteuer, darfst du im Gegenzug die Vorsteuer aus deinen eigenen Ausgaben abziehen.

Der Mechanismus ist einfach: Du nimmst von deinen Mieter:innen Umsatzsteuer ein und führst sie ans Finanzamt ab. Gleichzeitig holst du dir die Umsatzsteuer zurück, die du selbst für Handwerker, Material oder Dienstleistungen bezahlt hast. Diese zurückgeholte Steuer ist die Vorsteuer.

Der Vorteil zeigt sich vor allem dann, wenn du hohe Ausgaben hast, etwa bei Anschaffung, Sanierung oder größeren Reparaturen. Die darin enthaltene Umsatzsteuer, oft 20 Prozent, kannst du dir über den Vorsteuerabzug zurückholen.

Umsatzsteuer bei der Vermietung: Pflicht oder Option?

Hier lohnt eine Unterscheidung. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig mit 10 Prozent. Anders sieht es bei der Vermietung zu Geschäftszwecken aus: Diese ist im Regelfall unecht steuerbefreit, das heißt ohne Umsatzsteuer und damit auch ohne Vorsteuerabzug. Hier kannst du unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optieren, um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen.

Als Kleinunternehmer:in mit Umsätzen unter der gesetzlichen Grenze bist du zudem grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, kannst dann aber auch keine Vorsteuer abziehen. Über einen Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung kannst du dich für die Regelbesteuerung entscheiden und damit den Vorsteuerabzug nutzen.

Hier weiterlesen: Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Österreich: Was du wissen musst

Wann lohnt sich der Vorsteuerabzug?

Ob sich der Vorsteuerabzug rechnet, hängt von deiner konkreten Situation ab. Diese Faktoren sprechen dafür:

1. Hohe Investitionen: Stehen Sanierung, Anschaffung oder umfangreiche Reparaturen an, ist die abziehbare Vorsteuer entsprechend hoch.
2. Geschäftliche Vermietung: Vermietest du an Unternehmer:innen, die selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind, ist die verrechnete Umsatzsteuer für sie kein Nachteil.
3. Langfristige Planung: Der Vorsteuerabzug entfaltet seinen Vorteil über die Jahre, gerade bei werterhaltenden Maßnahmen. Dagegen spricht der Mehraufwand: Mit der Umsatzsteuerpflicht kommen regelmäßige Voranmeldungen und eine genauere Buchführung auf dich zu. Außerdem ist ein wichtiger Punkt zu beachten: der Berichtigungszeitraum.

Vorsteuerabzug bei Sanierung: Ein typisches Beispiel

Angenommen, du sanierst eine vermietete Wohnung für 50.000 Euro netto zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 10.000 Euro Umsatzsteuer. Verrechnest du deinen Mieter:innen Umsatzsteuer, kannst du diese 10.000 Euro als Vorsteuer geltend machen. Im Gegenzug führst du auf die Mieteinnahmen 10 Prozent Umsatzsteuer ab. Bei hohen Sanierungskosten und überschaubaren Mieteinnahmen ergibt sich daraus oft ein klarer Liquiditätsvorteil.

Ob sich das in deinem Fall tatsächlich rechnet, hängt von Mietdauer, Investitionshöhe und Nutzung ab. Eine steuerliche Beratung klärt das verlässlich, dieser Artikel ersetzt sie nicht.

Hier weiterlesen: Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst

Wer Einnahmen, Ausgaben und Belege sauber getrennt erfasst, hat die Basis für jede Umsatzsteuervoranmeldung griffbereit. Tools wie immovio helfen dabei, Finanzen und Belege zentral zu verwalten, statt sie über mehrere Ordner zu verteilen.