Leerstand Wohnung Österreich: Kosten, Steuern und wie du ihn vermeidest

Eine leerstehende Wohnung bedeutet: keine Mieteinnahmen, aber laufende Kosten. Für Vermieter:innen in Österreich kann Leerstand schnell teuer werden, besonders wenn er sich über mehrere Monate zieht. Was du als Vermieter:in bei einer Leerstandswohnung beachten musst, welche steuerlichen Konsequenzen drohen und wie du die Wohnung schnell wieder vermietest, erfährst du hier.

Leerstand Wohnung Österreich: Diese Kosten laufen weiter

Auch wenn keine Miete eingeht, laufen bei einer leerstehenden Wohnung zahlreiche Kosten unverändert weiter. Ein guter Überblick darüber ist die Grundlage jeder Strategie zur Leerstandsvermeidung.

Betriebskosten

Ein Teil der Betriebskosten fällt unabhängig von der Nutzung an: Grundsteuer, Hausversicherung, allgemeine Verwaltungskosten und Hausbetreuung zum Beispiel. Diese Kosten kannst du im Leerstand nicht auf einen Mieter umlegen, du trägst sie selbst.

Laufende Finanzierungskosten

Hast du die Wohnung mit einem Kredit finanziert, laufen die Kreditraten selbstverständlich weiter. Leerstand bedeutet hier direkte Belastung aus der eigenen Tasche, ohne gegenläufige Einnahmen.

Instandhaltung und Sicherheit

Eine leerstehende Wohnung sollte regelmäßig kontrolliert werden, um Schäden frühzeitig zu erkennen: Wasserschäden, Schimmelbildung oder Einbrüche passieren häufiger, wenn niemand dauerhaft im Objekt lebt. Gelegentliche Kontrollen und ein Mindestmaß an Beheizung im Winter sind wichtig und verursachen ebenfalls Kosten.

Steuern bei Leerstand Österreich: Was gilt für dich?

Werbungskosten trotz fehlender Einnahmen absetzbar

Auch in Leerstandsphasen kannst du laufende Ausgaben für das Objekt als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend machen: Betriebskosten, Zinsen, Abschreibungen (AfA) und Instandhaltungskosten. Die Voraussetzung ist, dass du die Vermietungsabsicht nachweisbar aufrechterhalten hast, etwa durch aktive Inserate oder Maklerbeauftragung.

Achtung: Liebhabereibeurteilung

Wenn eine Wohnung über sehr lange Zeit leersteht und keine ernsthaften Vermietungsbemühungen erkennbar sind, kann das Finanzamt die Tätigkeit als sogenannte "Liebhaberei" einstufen. Das hätte zur Folge, dass du Verluste nicht mehr steuerlich absetzen kannst und bereits geltend gemachte Verluste nachversteuern musst. Eine aktive Vermarktung ist daher nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerrechtlich wichtig.

Grundsteuer läuft weiter

Die Grundsteuer ist unabhängig von Nutzung oder Leerstand fällig. Sie wird von der Gemeinde eingehoben und ist als Werbungskosten absetzbar.

Hier weiterlesen: Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst

Leerstand Versicherung: Was du deiner Versicherung melden musst

Meldepflicht beachten

Viele Gebäude- und Haushaltsversicherungen enthalten eine Klausel, die bei dauerhaftem Leerstand (häufig ab 60 oder 90 Tagen) eine Meldepflicht vorsieht. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall eine Leistungskürzung oder sogar Ablehnung der Versicherungsleistung.

Leerstandszuschlag oder Anpassung der Versicherung

Manche Versicherungen verlangen bei längerem Leerstand einen Aufschlag oder bieten eine angepasste "Leerstandsversicherung" an. Es lohnt sich, die bestehende Police zu prüfen und im Zweifelsfall aktiv bei der Versicherung nachzufragen, was bei deinem Objekt gilt.

Mindestanforderungen einhalten

Um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden, solltest du die Wohnung regelmäßig lüften und bei Bedarf beheizen. Wasser- und Heizungsanlagen solltest du in der kalten Jahreszeit entweder in Betrieb lassen oder fachgerecht entleeren.

Mietwohnung Leerstand vermeiden: So vermietest du schneller

Die beste Strategie gegen Leerstandskosten ist eine möglichst kurze Leerstandsphase. Das klingt selbstverständlich, lässt sich aber mit den richtigen Maßnahmen gezielt steuern.

Den richtigen Mietpreis setzen

Ein zu hoher Mietpreis ist einer der häufigsten Gründe für langen Leerstand. Prüfe vor dem Inserieren, was für vergleichbare Wohnungen in der Lage tatsächlich verlangt wird. Lieber etwas realistischer einsteigen und schnell vermieten, als monatelang auf den Wunschpreis warten.

Hier weiterlesen: Miethöhe festlegen in Österreich: So findest du den richtigen Mietpreis

Inserate auf mehreren Plattformen schalten

Nutze die gängigen österreichischen Immobilienplattformen (willhaben, ImmobilienScout24, immo.at) und sorge für hochwertige Fotos und eine präzise Beschreibung. Gute Fotos und ein vollständiges Inserat reduzieren Leerstand messbar.

Mieterauswahl sorgfältig, aber zügig treffen

Eine gründliche Mieterauswahl ist wichtig, sollte aber nicht zur endlosen Verzögerung führen. Mit klaren Auswahlkriterien vorab kannst du Besichtigungen effizienter gestalten und schneller zur Entscheidung kommen.

Hier weiterlesen: Mieter finden Österreich: Worauf du bei der Mieterauswahl achten solltest

Übergabe und Onboarding vorbereiten

Sobald du eine:n geeignete:n Mieter:in gefunden hast, zählt Geschwindigkeit. Wer Mietvertrag, Übergabeprotokoll und alle notwendigen Dokumente bereits vorbereitet hat, kann den Einzug zügig abwickeln und spart weitere Leerstandstage. Ein Tool wie immovio hilft dabei, Mietverträge und Übergabedokumente zentral bereitzuhalten, damit nichts den Prozess verzögert.