Mieterhöhung in Österreich: Wann und wie du die Miete anpassen kannst

Du vermietest eine Wohnung in Österreich und überlegst, die Miete anzupassen? Eine Mieterhöhung in Österreich als Vermieter:in ist grundsätzlich möglich, aber an klare gesetzliche Regeln gebunden. Welche Möglichkeiten du hast, welche Fristen du beachten musst und wann eine Erhöhung rechtlich zulässig ist, erfährst du hier.

Mieterhöhung Österreich: Was gilt für dein Mietverhältnis?

Bevor du eine Mieterhöhung planst, musst du wissen, ob dein Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Das ist entscheidend, weil das MRG je nach Anwendungsbereich unterschiedliche Möglichkeiten und Beschränkungen für Vermieter:innen mit sich bringt.

Grob lässt sich unterscheiden:

• Vollanwendungsbereich MRG (z. B. Altbauwohnungen in Gebäuden mit Baugenehmigung vor 1945): Die Miethöhe ist gesetzlich auf Basis des Richtwertsystems geregelt. Eine Mieterhöhung ist nur über bestimmte Mechanismen möglich.
• Teilanwendungsbereich MRG (z. B. neu errichtete Mietwohnungen ab 1953): Weniger strenge Regeln, freiere Mietzinsvereinbarung möglich.
• Nicht-MRG (z. B. Einfamilienhäuser, bestimmte Neubauten): Hier gelten vor allem die allgemeinen Bestimmungen des ABGB, du hast als Vermieter:in mehr Spielraum.

Wenn du nicht sicher bist, in welchen Bereich dein Objekt fällt, empfiehlt sich ein kurzer Check der rechtlichen Grundlagen.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: Der einfachste Weg zur Mietanpassung

Der häufigste und unkomplizierteste Weg für eine Mieterhöhung in Österreich als Vermieter:in ist die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag. Damit passt sich der Mietzins automatisch an die Inflation an, ohne dass du jedes Mal neu verhandeln musst.

Wie funktioniert die Wertsicherungsklausel?

Die Klausel ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) von Statistik Austria gebunden. Steigt der VPI um einen definierten Schwellenwert (häufig 5 %), darf die Miete entsprechend angepasst werden.

Damit die Klausel rechtlich wirksam ist, muss sie:

• klar und eindeutig im Mietvertrag formuliert sein,
• einen definierten Basismonat und Schwellenwert enthalten,
• und im MRG-Vollanwendungsbereich ausdrücklich vereinbart worden sein.

Indexanpassung schriftlich mitteilen

Auch wenn eine Wertsicherungsklausel vereinbart ist, läuft die Erhöhung nicht vollautomatisch. Du musst die neue Miethöhe deinem:r Mieter:in schriftlich mitteilen, inklusive der konkreten Berechnung. Eine kurze, nachvollziehbare Erklärung schützt dich im Streitfall und vermeidet unnötige Rückfragen.

Hier weiterlesen: Indexmiete Österreich: Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag richtig anwenden

Mieterhöhung ohne Wertsicherungsklausel: Welche Optionen hast du?

Was, wenn keine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde oder du die Miete über die Indexanpassung hinaus erhöhen möchtest?

Einvernehmliche Mieterhöhung

Im Nicht-MRG-Bereich und im Teilanwendungsbereich ist eine einvernehmliche Erhöhung möglich: Du und dein:e Mieter:in einigt euch auf einen neuen Mietzins und haltet das schriftlich fest. Ohne Zustimmung des Mieters bzw. der Mieterin ist eine einseitige Erhöhung ohne Vertragsgrundlage in der Regel nicht zulässig.

Richtwertmiete erhöhen im MRG-Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich ist eine einseitige Mieterhöhung außerhalb der Indexanpassung nur in sehr engen Grenzen möglich. Zu den gängigen Wegen zählen:

• Lagezuschläge neu bewerten: Wenn du nachweisen kannst, dass sich die Lage des Objekts verbessert hat (z. B. durch Infrastrukturausbau), kann eine Neuberechnung des zulässigen Richtwertmietzinses gerechtfertigt sein.
• Kategoriemiete: Bei bestimmten Altmietverträgen richtet sich der Mietzins nach fixen gesetzlichen Kategoriebeträgen, die periodisch angepasst werden.
• Wesentliche Verbesserungen: Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Anpassung des Mietzinses berechtigen.

Wie die aktuellen Richtwerte je Bundesland aussehen und wie sie berechnet werden, findest du hier:

Hier weiterlesen: Richtwertmiete Österreich 2026: Bundesland-Übersicht und Berechnung

Mieterhöhung in Österreich als Vermieter richtig ankündigen

Egal welche Art der Mieterhöhung du durchführst: Form und Frist sind entscheidend.

Schriftlichkeit ist Pflicht

Jede Mieterhöhung musst du schriftlich ankündigen. Eine mündliche Mitteilung reicht nicht aus. Am besten nutzt du nachweisbare Kommunikationswege wie Einschreiben oder digitale Kanäle mit Zustellbestätigung.

Mieterhöhung Vorankündigungsfrist einhalten

Im MRG-Bereich gilt in der Regel, dass die erhöhte Miete frühestens ab dem übernächsten Kalendermonat nach Zugang der Ankündigung fällig werden kann, sofern im Vertrag keine andere Frist vereinbart ist. Prüfe dazu den genauen Wortlaut deines Mietvertrags und die für deinen Anwendungsbereich geltende gesetzliche Regelung.

Begründung der Mieterhöhung mitliefern

Deine Ankündigung sollte die Grundlage der Erhöhung klar darlegen: Bei einer Indexanpassung gibst du Ausgangswert, Bezugsdatum und Berechnungsformel an. Eine transparente Begründung der Mieterhöhung reduziert Rückfragen und schützt dich bei allfälligen Streitigkeiten vor der Schlichtungsstelle.

Wer mehrere Mietverhältnisse verwaltet, verliert ohne System leicht den Überblick, welche Anpassung wann fällig ist. Tools wie immovio helfen dir dabei, Mietanpassungen zu dokumentieren und Ankündigungsschreiben sauber festzuhalten.