Richtwertmiete Österreich 2026: Bundesland-Übersicht und Berechnung

Wenn deine Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt, bestimmt der Richtwert den Rahmen für deinen Mietzins. Die Richtwertmiete in Österreich ist kein pauschaler Festpreis – sie ist ein Ausgangswert, von dem aus du als Vermieter:in mit Zu- und Abschlägen den tatsächlichen Mietzins ermittelst. Was das konkret bedeutet, welche Richtwerte 2026 je Bundesland gelten und welche wichtigen gesetzlichen Änderungen ab 2026 gelten, erfährst du hier.

Richtwertmiete Österreich 2026: Was steckt dahinter?

Der Richtwert ist ein gesetzlich festgelegter Betrag pro Quadratmeter und Monat, der als Berechnungsbasis für den angemessenen Hauptmietzins gilt. Er ist im Richtwertgesetz (RichtWG) verankert und wird regelmäßig auf Basis des Verbraucherpreisindex angepasst.

Wichtig zu verstehen: Der Richtwert ist kein Maximalpreis. Er ist ein Ausgangspunkt. Je nach Zustand, Lage und Ausstattung der Wohnung kannst du als Vermieter:in Zuschläge verlangen oder musst Abschläge hinnehmen.

Für welche Wohnungen gilt die Richtwertmiete?

Die Richtwertmiete gilt für Kategorie-A-Wohnungen, die dem MRG vollständig unterliegen – also in der Regel Altbauwohnungen in Mehrparteienhäusern, die vor 1945 gebaut wurden. Neubauten und Wohnungen außerhalb des MRG sind von der Richtwertbindung ausgenommen.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich

Richtwerte 2026 je Bundesland

Mit 1. April 2026 treten neue Richtwerte in Kraft. Die Erhöhung ist durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) auf maximal 1 % gedeckelt.

Hinweis: Eine Mietanpassung auf Basis der neuen Richtwerte ist frühestens mit der Mietperiode Mai 2026 möglich.

Mietzins Richtwert berechnen: So funktioniert es

Schritt 1: Ausgangswert festlegen

Du nimmst den Richtwert deines Bundeslandes als Basis und multiplizierst ihn mit der Nutzfläche der Wohnung. Das ergibt den Richtwert-Hauptmietzins ohne Zu- oder Abschläge.

Beispiel Wien: 6,74 €/m² x 60 m² = 404,40 € Nettomiete pro Monat (Ausgangsbasis)

Schritt 2: Zuschläge und Abschläge anwenden

Der Richtwert geht von einer Wohnung mit bestimmten Standardeigenschaften aus. Weicht deine Wohnung davon ab, gibt es Zu- oder Abschläge:

Typische Zuschläge:

• Überdurchschnittliche Lage (Lagezuschlag)
• Hochwertige Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, hochwertige Küche)
• Balkon, Terrasse oder Garten
• Aufzug
• Besonders guter Bauzustand oder Sanierungsstand

Typische Abschläge:

• Schlechter Bauzustand oder keine Sanierung
• Fehlende Ausstattungsmerkmale der Kategorie A
• Ungünstige Lage (z. B. stark befahrene Straße, Lärm)

Der Lagezuschlag: Besonders in Wien relevant

In Wien gibt es für bestimmte Lagen einen gesetzlich geregelten Lagezuschlag. Er wird auf Basis der Grundkostenverordnung berechnet und kann den Mietzins spürbar erhöhen. Ob für deine Adresse ein Lagezuschlag zulässig ist und wie hoch er ausfällt, lässt sich über die Lagezuschlagskarte der Stadt Wien prüfen.

In beliebten Wiener Bezirken kann der Lagezuschlag den Richtwert um 50 % oder mehr erhöhen. Das ist einer der Hauptgründe, warum die tatsächliche Miete in Wien oft deutlich über dem Richtwert liegt.

Was passiert, wenn der Mietzins zu hoch ist?

Überschreitest du als Vermieter:in den angemessenen Richtwertmietzins, kann dein:e Mieter:in innerhalb von drei Jahren ab Vertragsabschluss eine Überprüfung beim Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle beantragen. Wird der Mietzins als überhöht befunden, musst du den Differenzbetrag rückwirkend zurückzahlen.

Mit einer strukturierten Mietverwaltung – wie sie immovio bietet – behältst du Mietzins, Wertsicherungsanpassungen und gesetzliche Fristen im Überblick und kannst bei Bedarf jederzeit nachvollziehen, auf welcher Basis dein Mietzins berechnet wurde.

Was sich 2026 für Vermieter:innen ändert

Ab 1. Jänner 2026 gilt das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) inklusive des neuen Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG). Diese Gesetzesänderungen betreffen sowohl neue als auch bestehende Mietverträge und haben konkrete Auswirkungen auf deinen Alltag als Vermieter:in.

Neue Regeln zur Wertsicherung (Indexmiete)

Bisher konnten Mietverträge Wertsicherungsklauseln enthalten, die eine automatische Anpassung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI) vorsahen – oft mit sofortiger Wirkung bei Indexveränderungen. Das ändert sich grundlegend:

Einheitlicher Anpassungstermin: Mieterhöhungen auf Basis von Wertsicherungsklauseln sind ab 2026 nur noch einmal jährlich, jeweils zum 1. April, zulässig. Unterjährige Anpassungen sind nicht mehr möglich.

Deckelung bei hoher Inflation: Übersteigt die Jahresinflation 3 %, wird nur die Hälfte des über 3 % hinausgehenden Anteils für die Mieterhöhung herangezogen. Liegt die Inflation beispielsweise bei 7 %, werden statt 7 % nur 3 % + (4 % / 2) = 5 % als Berechnungsbasis verwendet.

Übergangsbeschränkungen für 2026 und 2027: Zusätzlich zur allgemeinen Deckelungsregel gilt:

• 1. April 2026: maximale Erhöhung 1 %
• 1. April 2027: maximale Erhöhung 2 %

Was musst du als Vermieter:in jetzt konkret tun?

Bestehende Mietverträge prüfen: Enthält dein Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel, gilt diese ab sofort nur noch zu den oben beschriebenen Bedingungen. Eine Anpassung kannst du frühestens zum 1. April 2026 vornehmen, wirksam wird sie mit der Mietperiode Mai 2026.

Mieter rechtzeitig informieren: Möchtest du den Mietzins zum April 2026 anpassen, solltest du deinen Mieter spätestens Ende März schriftlich informieren – mit Angabe des neuen Betrags und der gesetzlichen Grundlage.

Neue Mietverträge rechtssicher formulieren: Das MieWeG schafft eine neue Möglichkeit für eine sichere Wertsicherungsklausel: Es genügt ein einfacher Verweis auf das Gesetz, z. B. „Die Miete wird gemäß § 1 Abs. 2 MieWeG wertgesichert." Diese Formulierung schützt dich vor einer allfälligen Unwirksamkeit der Klausel wegen mangelnder Transparenz.

Rückforderungsrisiko beachten: Hast du in der Vergangenheit Mieterhöhungen vorgenommen, die nicht den neuen Regeln entsprechen, können Mieter:innen Rückforderungsansprüche für bis zu fünf Jahre rückwirkend geltend machen.

Mindestbefristung auf fünf Jahre angehoben

Eine weitere wesentliche Änderung betrifft befristete Mietverträge: Die bisherige Mindestlaufzeit von drei Jahren wurde auf fünf Jahre angehoben. Das gilt für alle ab 1. Jänner 2026 neu abgeschlossenen befristeten Mietverträge. Bestehende Verträge mit kürzerer Laufzeit sind davon nicht betroffen.

Hier weiterlesen: Befristete Mietverträge in Österreich