Möblierte Wohnung vermieten Österreich: Was du beachten musst

Du möchtest eine möblierte Wohnung vermieten und fragst dich, was dabei rechtlich und praktisch anders ist als bei einer leeren Wohnung? Beim möblierten Vermieten in Österreich gibt es einiges zu beachten: vom richtigen Mietzins über die Inventarliste bis hin zu Haftungsfragen. Dieser Artikel zeigt dir, worauf du als Vermieter:in achten musst.

Möblierte Wohnung vermieten in Österreich: Was ist der Unterschied?

Im österreichischen Mietrecht gibt es keine gesetzliche Definition, ab wann eine Wohnung als "möbliert" gilt. In der Praxis versteht man darunter eine Wohnung, die mit wesentlichen Möbeln und Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, also zumindest Betten, Sitzgelegenheiten, Schränke, Küche und Küchengeräte. Manchmal gehören auch Bettwäsche, Geschirr oder sogar WLAN dazu.

Warum macht das einen Unterschied? Weil die mitgemieteten Möbel und Geräte deinen Mietvertrag, den Mietzins und die Haftungsfrage direkt beeinflussen. Wer hier nicht sauber dokumentiert, riskiert Streit bei der Wohnungsrückgabe.

Wann gilt das MRG?

Ob das Mietrechtsgesetz (MRG) auf dein Mietverhältnis anwendbar ist, hängt nicht davon ab, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht. Entscheidend ist die Art des Gebäudes und des Vertrags. Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten strenge Obergrenzen für den Mietzins, auch bei möblierten Wohnungen.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Möbelzuschlag: Wie du den Mietzins richtig festlegst

Fällt deine Wohnung unter das MRG, darfst du zum zulässigen Hauptmietzins einen sogenannten Möbelzuschlag (auch: Inventarzuschlag) hinzurechnen. Dieser Zuschlag deckt die Abnutzung der Möbel und Einrichtungsgegenstände ab. Er muss angemessen sein und sich an der tatsächlichen Ausstattung orientieren, also kein pauschaler Aufschlag ins Blaue hinein.

Im freien Markt, also außerhalb des MRG, kannst du den Mietzins inklusive Möbel grundsätzlich frei vereinbaren. Trotzdem empfiehlt es sich, im Mietvertrag den Grundmietzins und den Möbelanteil getrennt auszuweisen. Das schafft Klarheit und vereinfacht später die steuerliche Behandlung.

Hier weiterlesen: Miethöhe festlegen in Österreich: So findest du den richtigen Mietpreis

Die Inventarliste: Dein wichtigstes Dokument

Wer möbliert vermietet, kommt an einer detaillierten Inventarliste nicht vorbei. Sie ist deine wichtigste Absicherung, wenn es bei der Wohnungsrückgabe zu Streitigkeiten über den Zustand der Möbel kommt.

Die Inventarliste sollte folgendes enthalten:

• Alle Möbel und Einrichtungsgegenstände mit Beschreibung
• Küchengeräte (Herd, Kühlschrank, Waschmaschine, etc.) mit Modell und Seriennummer
• Zustand jedes Gegenstands zum Zeitpunkt der Übergabe (neu, gut erhalten, leichte Gebrauchsspuren, etc.)
• Fotos als visuelle Dokumentation Die Liste wird beim Einzug gemeinsam mit dem Mieter durchgegangen und von beiden Seiten unterschrieben. Sie ist Bestandteil des Mietvertrags und des Übergabeprotokolls.

Hier weiterlesen: Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig

Mietvertrag für möblierte Wohnungen: Was muss rein?

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung enthält alles, was ein normaler Mietvertrag enthält, plus einige wichtige Zusatzpunkte:

Ausstattungsliste als Vertragsanlage

Die Inventarliste wird als Anlage zum Mietvertrag beigefügt und ausdrücklich als solche bezeichnet. Nur so ist sie rechtlich bindend.

Haftung für Inventarschäden

Im Vertrag sollte klar geregelt sein, dass der Mieter für Schäden am Inventar haftet, die über normale Abnutzung hinausgehen. Was als "normale Abnutzung" gilt, ist oft Auslegungssache. Je detaillierter deine Inventarliste mit Fotos und Zustandsbeschreibungen ist, desto besser kannst du im Streitfall argumentieren.

Befristung und Kurzzeitvermietung

Möblierte Wohnungen werden häufig befristet vermietet, etwa an Studierende, Expats oder Pendler. Bei befristeten Mietverträgen gelten in Österreich besondere Regeln: Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Mindestlaufzeit von drei Jahren vorgeschrieben.

Hier weiterlesen: Befristete Mietverträge in Österreich

Kaution anpassen

Da du nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das Inventar absichern möchtest, kann es sinnvoll sein, die Kaution etwas höher anzusetzen. Beachte aber, dass auch hier gesetzliche Grenzen gelten.

Hier weiterlesen: Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler

Haftung: Wer zahlt, wenn Möbel kaputtgehen?

Das ist eine der meistgestellten Fragen beim möblierten Vermieten. Die Grundregel: Normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch geht zu deinen Lasten als Vermieter:in. Alles, was darüber hinausgeht, also Beschädigungen durch Unachtsamkeit oder unsachgemäßen Gebrauch, kannst du dem Mieter in Rechnung stellen.

Praktisches Beispiel: Ein Sofa, das nach vier Jahren Nutzung einfach etwas abgewetzt ist, ist normale Abnutzung. Ein eingebranntes Loch oder ein gebrochenes Tischbein ist kein normaler Verschleiß.

Damit du Schäden geltend machen kannst, brauchst du den Nachweis über den ursprünglichen Zustand. Dafür ist die Inventarliste mit Fotos unverzichtbar.

Steuerliche Besonderheiten beim möblierten Vermieten in Österreich

Der Möbelanteil deines Mietzinses ist genauso steuerpflichtig wie der Grundmietzins. Du musst also die gesamten Mieteinnahmen in deiner Einkommensteuererklärung angeben.

Auf der Ausgabenseite kannst du die Möbel steuerlich als Betriebsausgabe absetzen, entweder sofort (bei Anschaffungskosten unter 1.000 Euro netto) oder über die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt auf die Nutzungsdauer. Für Möbel liegt die übliche AfA-Dauer bei 5 bis 10 Jahren, je nach Gegenstand.

Hier weiterlesen: Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst

Ein gut geführtes digitales Belegwesen macht hier den Unterschied. Tools wie immovio helfen dir, Ausgaben rund um deine Immobilie strukturiert zu erfassen und für die Steuererklärung aufzubereiten.